たいさ私は、月３０万円の手取りを家賃収入から得てFIREしたいです。
たく目標が明確であれば、それに向かって具体的な投資条件が決められるね
皆さんこんにちは、たくです。
たいささんは、FIREを目指そうと考えているようですね。
これまで、自分にあった目標設定とリスクの範囲についてお話ししてきました。
たいさ私は若いし、実家を売って、そこそこのお金があるから、FIRE目指してハイリスクでハイリターンな物件を探します！！！！！
悲観的なケースになって「失敗しても、立て直せる」範囲、それこそがその人がとれるリスクでしたね。
今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、
自分にあった投資条件を決めることについてお話ししたいと思います。
失敗しても立て直せるように、自身の状況にあった投資条件を見つけて、安心して不動産投資を進めてほしいなと思います。
今回の「物件を買い方」は下記のような内容となります。
投資物件の条件の重要な項目
投資条件を決めていくために、考えるべき重要な項目を見ていきましょう。
表面利回り
表面利回りとは
運用成績を表す指標の一つ。物件価格と年間家賃収入の額で算出できる。
(表面利回り) ＝ (年間家賃収入) ÷ (物件価格) × 100
で算出することができる、リターンを表す指標です。
表面利回りは大きければ大きいほど、リターンが大きいことになりますので、通常は表面利回りが大きいほど良いと考えます。
たいさ表面利回りは、どれくらいの物件を探していけばいいのでしょうか。
たくとれるリスクによって変わるけど、ハイリスクの場合は12％以上で探してみるといいよ。
もう一度、自分のとれるリスクの範囲を確認しよう。
どんな物件がリスクが高く、どんな物件がリスクが低いのかというところを表にしてみました。
| 表面利回り | リスク |
|---|---|
| 12%以上 | ハイリスク |
| 9%以上 | ミドルリスク |
| 6%以上 | ローリスク |
ここで、注意しなければいけないことは
表面利回りが高ければ高いほどいいわけではない
ということです。
たいさ利回りがよければ、それだけ儲かるということではないのですか？
表面利回りは、入居者がいた場合の運用見込みですので、入居者を見つけられるかどうかが重要です。
より具体的に、購入の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。
地域
たいさ都市部の方が家賃が高く人が多くて便利なので入居者は探しやそうですね
たくそうですね。みなさん同じように考えるので、都市部の方がリスクが低くてリターンも低くなるよ
| 地域 | リスク |
|---|---|
| 町村 | ハイリスク |
| 市街地 | ミドルリスク |
| 都市部 | ローリスク |
たいさ都市部の方が家賃が高いのに、なんでローリターンなんでしょうか
たく家賃以上に土地の値段が高いから、物件価格が高くなってしまうんだよ
築年数
たいさ新しいほうが修繕も少ないし、なによりかっこいいので家賃が高く貸せますね
| 築年数 | リスク |
|---|---|
| 築40〜60年 | ハイリスク |
| 築20〜40年 | ミドルリスク |
| 新築〜築20年 | ローリスク |
たくただ、新築・築浅は、将来の家賃低下が懸念されるので、単純にローリスクともいえないよ。
建物の種類
入居者が１組であり土地も区分所有でないことから、土地の自由度は最も高くなります。
また、床面積が広いことから、必然的にファミリー向け物件になり、家賃の価格帯次第では長期入居の可能性があり安定した収益が望めます。
集合住宅に比べて購入価格を低く抑えることができ、物件によっては400万円位で購入することもできます。
貯蓄の範囲で購入できることも多く、その場合はリスクを抑えることができます。
一度の売買で複数戸所有することができ規模のメリットも享受できます。
区分マンションに比べて土地割合が高いので経年に対する売買価格の低下の度合いも区分マンションに比べて小さくなります。
主に建物としては、この3種類になります。
建物の構造
戸建てや小規模なアパートの構造で多いです。ＲＣ（鉄筋コンクリート）や鉄骨造に比べて建設費は割安になります。
法定耐用年数が短いため、築古の場合、融資が難しくなります。
大規模なマンション建設時に用いられます。建築費は割高になります。法定耐用年数が長く、比較的長期の融資が組みやすいです。
木造と、RCの中間的な特徴があり、中規模アパートに多いです。
建物の構造としては上記の3つがメインになります。
お勧めしない投資条件
新築アパート
新築アパートは、築15年～築30年くらいの時期の家賃の低下が早く、30年近い長期の融資を受けた結果、返済の後半で首が回らなくなることが多いです。
また、売却したくても、家賃の低下により買った時と同じ利回りでも「土地値+建築費」をはるかに下回る売却額にしかならす、身動きがとれない状態に陥ります。
サブリース契約をするケースも多く、その場合は、オーナーの努力ではどうしようもない状況に追い込まれることが多いです。
築浅ワンルームマンション
少ない自己資金で、長期のローンを組むことで手軽に始められる築浅ワンルームマンション投資ですが、新築アパートと同様、将来の家賃低下と、それに伴う売却額の低下により、保有すればするほど損失額が膨らむケースが多いです。
すでに所有している場合は、損失覚悟で売却したほうがいいです。
より具体的に、保有の是非について相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。
ぼったくり投資には、絶対に引っかからないようにしましょう。
お勧めする投資条件
収益最優先
本業の収入が高く、資産もあり、不動産投資の経験も豊富な方はリスクをとって大きく資産拡大を目指しましょう
- 表面利回り 12％以上
- 地域 町村
- 築年数 制限なし
- 木造・鉄骨造
- 集合住宅
- 借入あり
収益優先
初心者だが、若い人などリスクがとれる人におすすめします。
経験を積んでよりハイリスクな物件を目指してもいいし、少しずつ買い増ししてもいいです。
- 表面利回り 12％以上
- 地域 町村
- 築年数 制限なし
- 木造
- 戸建て
- オーナーチェンジ
- 現金購入
安全優先
すでに資産形成ができている方が、リスク分散として、現金や金融資産から不動産へ資産の組み替えをする場合におすすめします。
資産額が大きい場合は、都心部の物件や大型の物件を購入して、キャピタルをねらう手法も問題ありません。
- 表面利回り 9％以上
- 地域 市街地
- 築年数 30～40年
- 木造・鉄骨造
- 戸建て 集合住宅
- オーナーチェンジ
- 現金購入
たいさリスクをとってリターンを大きく取りたいけれども、数千万円の古いアパートを買う勇気はありません
たくはじめからハイリスクをとる必要はないよ。築古戸建てをお勧めします
まとめ
今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、自分にあった投資条件を決められるように、まとめてみました。
たいさ買ったら失敗しそうな物件も混在しているのが怖いです。
たく安易にすすめようとすると、足元をすくわれてしまいますね。
現実は、決して甘くはありませんが、不動産投資に夢をもちすぎて、安易にぼったくり投資に引っかかってほしくないなと思います。
少ない自己資金で規模を大きく始められる不動産投資は、ぼったくり投資である可能性が高いですので、慎重に判断してください。
今後、より詳しく掘り下げていこうと考えていますので、楽しみにしていてください。
より具体的に、購入の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。
それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。
他にも、不動産に関するさまざまな記事を書いていますので、ぜひ読んでいってくださいね。
「収益物件の買い方」は準備編4部、行動編5部の全9分構成ですので、ぜひ他の記事も読んでいってくださいね。
