新築アパートのサブリース契約は危険
サブリース契約の解約は難しい
解約に関する条項があれば、基本的にはそれに従います。しかし、記載がある場合でも、サブリース会社が解約に応じない場合は、解約できません。記載がない場合についても同様で、サブリース契約は「借地借家法」が適用されると、裁判所が判例を出しているため、物件所有者からの解約に対する正当事由はほぼ適用されません。
つまり、通常の大家さんが借家人に立ち退き要求を求めることと同じことを行わなければいけません。また、「正当理由」がほぼ認められないため、裁判を起こしても立ち退きを認められない可能性が高いです。
賃料減額要求が通知される前提である
ハウスメーカーが提案する土地活用の事業計画は、大抵、10年目くらいまではサブリース料が定額である契約であるため、実際の賃料は10年目までは事業計画の想定の賃料と同じ推移をします。
10年目を越えると、徐々に事業計画の想定賃料と実際の賃料が乖離し始め、20年目を越えると大きく乖離し、30年を越えると実際の賃料が事業計画の想定賃料の半分近くになるくらい乖離する場合もあります。
それに伴い、賃料減額要求が通知されるわけです。事業計画の賃料は保証されているわけではないという文言が、事業計画に小さく記載されているはずです。
オーナーが残された道は
通常、サブリース契約を解約できない場合、オーナー側が残された道は、築古になり入居付けが難しくなるころに、サブリース会社から解約されるのを待つしかありません。キャッシュフローは、融資期間が終了するまで、プラスマイナスゼロか、または持ち出しで、完済後にようやくキャッシュフローがブラスに推移させる方法しかありません。土地建物の残存価値は収益還元法で査定されるため、最初の土地値に気持ちばかりのプラス、場合によっては、土地値より下がっているケースもあります。
サブリースについて、トラブルが多く報告されています
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