不動産投資の知識がなくてもボッタくり投資かどうか見分ける方法８選
収益性、土地の価値、建物の価値、立地の良さなど、不動産投資に関して必要な知識を知らなくても、次にあげるような点が複数ある場合は、ボッタくり投資である可能性が高いです。十分に警戒しましょう。
初期費用が極端に少ない
通常は物件価格の１割～３割と諸費用が必要になりますので数百万円は必要になります。しかし、ボッタくり投資の場合は、初期費用がゼロや10万円など極端に少なくして、門戸を広く設定している場合が多いです。
オーバーローン可能(家賃でローン返済していると売却時に元金返済分の手残りが出るという謳い文句)
初期費用ほぼゼロでスタートして、家賃でローン返済していき、「日々のキャッシュフローはほとんどないが数年後売却した際は、元金返済した分の手残りがある」ということを謳い文句にして魅力を訴えます。黙っていても数年たてば数百万円儲けられるという、大変魅力的に見えるストーリーです。
しかし、そこには物件の価格低下の見通しや経年による家賃低下の見通しが甘く設定されていて、毎年のキャッシュフローはマイナスを積み重ね、おまけに売却額も見通し通りにならない未来が見え隠れしています。
諸費用の負担がそもそもない
諸費用を銀行ローンで支払うのではなく、そもそも買主が負担しないことを謳い文句にしています。売主が宅建業者で仲介手数料が無料なのはあたりまえで、火災保険料、地震保険料、登記費用、固定資産税の日割り、融資手数料、印紙税、管理費と修繕積立金の日割り、これらの費用が全て売主負担になっている場合もあります。
不動産投資は自己資金いくらから始められる？
体裁のいい事業計画書が作成されている
きれいにカラー印刷された体裁のいい事業計画書を作成してくれます。年ごとの収支予測の表が数字びっしりと埋められていて、中身は関係なく、見た目だけで素人には安心感を持たせることができるでしょう。しかし、楽観的な収支、悲観的な収支と場合分けされていることがあっても、悲観的な収支の内容が全く悲観的でないものも見受けます。
事業計画書は自分で作成しましょう。
不動産経営シミレーションシートを公開しました
きっかけは突然の電話勧誘
なんでもそうですが、こちらから求めたのではなく、相手から求めてくるものに罠がしかけられていることは多々あります。突然、自宅、職場、携帯電話に電話による営業電話がかかってきた場合、おいしい話はまずないと考えたほうがいいでしょう。
きっかけはキャッシュバック目当ての相談申込
キャッシュバックやおみやげ目当てで参加した相談会やセミナーも、一見得したように見せかけて、言葉巧みに営業するためのきっかけであることが多いです。「損して得をとれ」を相手方の戦略とされ、自身は得したようで損していることのないように気を付けましょう。
いい立地で新築や築浅の区分マンション
実際に儲かるかどうかよりも、いい立地で新築や築浅のグレードの高い見栄えのいいことが重要です。「オーナー自身が住みたくなるような住居環境を提供することで、入居者にもよろこんでもらう」という謳い文句で営業をかけます。人間の価値観は様々ですので、オーナーの価値観が正解ではありません。ターゲットにしている顧客のイメージを明確にした需要の調査を行うことが大切です。
キャッシュフローがトントンか若干のプラス、若干のマイナス
月々のキャッシュフローは、ほとんどゼロに近い事業計画があがってくることが多いです。固定資産税の支払い額が含まれていないこともよく見受けられ、年間ではキャッシュフローがマイナスのことも多いようです。少なくともボッタくり投資の場合は、10年以上経過するとキャッシュフローが悪化して大きなマイナスにます。
思い当たる節がある場合警戒して、勉強しなおす
購入の入り口が開かれている場合は要注意です。不動産投資は数百万円の初期費用が必要な投資です。「初期費用が必要ない」「経験がなくてもできる」そんな甘い言葉に惑わされないように気を付けましょう。
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