たいさたくさん！実家の家を売ることになりました！！！！！
たくほう、それはとても大きな出来事だね。どうして売ることになったの？
皆さんこんにちは、たくです。
実家の相続問題。実家が持ち家の場合、遅かれ早かれいつかはやってくる悩みです。
皆さんも「いつかは考えなきゃな」と思いつつ、むずかしそうだから…と後回しにしがちな方も多いのではないでしょうか。
たいさ相続で実家を引き継ぐことになったけど、地元に帰る予定もないし、誰も住む予定がない…
また、今回のたいささんのように「実際相続したけれど、自分には必要ないし現金に換えたい」という方もいらしゃると思います。
物件を売却してそのお金を運用していくことは、ご実家の財産を継承していく身として、とても有効なことですね。
もちろん大切な実家の家なので、できるだけ高く売りたいものです。
今回は、物件を高く売るためにはどうしたらいい？〜まずは自分で査定しよう〜という内容で記事を書いていこうと思います。
実際、今はまだ売るつもりがない方も、実家の家ってどれくらいの価値があるんだろう？いますぐ売るつもりはないけれど、ある程度知っておきたいな…なんて方も多いのではないでしょうか。
今回の「物件を高く売るためにはどうすればいい？」では下記のような内容となります。
ぜひ、最後まで読んでもらって物件を高く売るための知識をつけていってくださいね。
まずは、自分で査定しよう
たいさ自分で査定するなんて、どこからどう始めればいいんですか？
たくインターネットには、様々な情報があって、それを使えばある程度の精度で不動産の査定をすることができますよ。
今回は複数の方法があるので、ひとつひとつ説明していきますね。
土地の査定をする方法
国税庁から毎年、路線価が発表されています。
その路線価を使って土地のおおよその価値を割り出すことができるのです。
国税庁「路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/
それでは、実際に計算していきましょう。
自分の売りたい住所を入れると、数字が出てきます。
たいさなんか私の実家の近くは、130Dって記載されてます！
路線価図に、土地に接している道路の評価(＝路線価)として、「130D」と記載されていた場合、その道路に接している土地の評価は、1㎡あたり130,000円ということになります。
100㎡の土地を評価する場合は
130,000円 × 100㎡ ＝ 13,000,000円
13,000,000円が路線価としての土地評価になります。
路線価と実際に取引される実勢価格には開きがあり、0.8で割ることで実勢価格に近づきます。
13,000,000円 ÷ 0.8 ＝ 16,250,000円
約1,600万円が土地の査定価格になります。
たいさたくさん、数字がたくさん出てきて脳が爆発しそうです…
たく数式自体はそこまでむずかしいものではないので、焦らず計算していきましょう。
ただし、この数字はあくまで目安であり、都心部にいくほど実勢価格は路線価より高くなり、地方の過疎地に近づくほど実勢価格は路線価に近くなります。
また、土地の形(地形)によって評価が変わることがあります。
長方形の土地であれば評価は高く、三角形にちかい形や旗竿地とよばれる形の場合は評価がさがります。
たいさ変な形の土地は、評価が下がりやすいってことなんですね。確かに長方形の土地が一番使い勝手良さそう…
建物の査定をする方法
建物の評価をする方法は、その建物の建築費から、法律的に「古くなったから価値がなくなっていますよ」という部分を減らすことで算出できます。
たくいわゆる減価償却というやつです
【建築費の算出】
鉄筋コンクリート造(RC) 20万円/㎡
重量鉄骨造(S) 18万円/㎡
木造 15万円/㎡
軽量鉄骨 15万円/㎡
このような形で、RC造と木造では建築費が変わってきますよ。
例えば、木造で100㎡の建物で築11年あれば
150,000円/㎡ × 100㎡ ＝ 15,000,000円 新築時の価格
木造の法定耐用年数は22年なので
15,000,000円 × 11年/22年 ＝ 7,500,000円 築11年の価格
築11年で7,500,000万円の評価になります。
たいさちょっとまってください、木造で築22年というと、まだまだ新しいし価値があります！！！！！（謎の自信）
そうですね、良いところに気が付きましたね。
この法定耐用年数を使用すると、実勢価格とかけ離れていますね。
法廷耐用年数を使用すると、実勢価格とかけ離れているということで、便宜的に耐用年数を伸ばして評価することは多いです。
たく感覚的な話ですが、木造であれば築40年くらいで価値がなくなり、それ以降であれば、原状回復費や解体費でマイナス評価になると感じています。
ということであれば、築10年であれば、新築時の約3/4になるというわけです。
たいさ（たくさん…減価償却やら法定耐用年数とか難しい言葉いっぱい出てきて分からないから、また教えてや…）
実際にここからは計算してみましょう！
それでは、実際にここからはたいささんの実家の戸建てを評価してみましょう！
土地 路線価130,000円/㎡ 100㎡の土地
建物 木造建物面積100㎡ 築10年
これを元に、土地と建物の計算をしてみましょう。
土地 130,000円 × 100㎡ ÷ 0.8 ＝ 16,250,000円
建物 150,000円/㎡ × 100㎡ × 30年/40年 ＝ 11,250,000円
※便宜上、建物耐用年数を40年とする。
土地＋建物＝ 16,250,000円 ＋ 11,250,000円 ＝ 27,500,000円
たくおおよそ2,750万円がご実家の土地家屋の評価ということになります。
たいさ計算は難しいようで結構簡単ですね！実家のある程度の価値が分かってほっとしました！
区分マンションの査定をする方法
戸建ての査定はできましたが、自宅の区分マンションの査定もしてみたいという方も多いんじゃないでしょうか。
たく今、自分が所有している不動産の価格がどの程度かを知ることはとても重要です。
売る予定がなくても、資産価値を知るうえで自分で査定することは大切です。
ご自身が所有するマンション名で検索すると、「ホームズ」「マンションレビュー」「スーモ」「マンションナビ」などの不動産情報サイトで、過去の販売価格を知ることができます。
また、マンションナビはかなりわかりやすいです。
https://t23m-navi.jp/indexes/d/376904
(マンションナビより引用)
ここで注意することは、ここに出ている価格は「販売価格」であり「成約価格」ではない点です。
販売価格から値引き交渉が入り、だいたい５％～１０％を引いた価格が成約価格になることが多いです。
たく自身で、ある程度の不動産の価格を把握することができれば、不動産屋による査定を聞いても冷静に対応できますね。
まとめ
今回は、物件をより高く売るためにするべきことの第一歩として、「自分で査定をする」方法をまとめてみました。
まずは、自分の物件を知ることで、不動産屋からの営業トークにも心を揺さぶられることなく冷静に対応することができますね。
より具体的に、売却の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。
それでは、今回はここまで読んでいただきありがとうございました。
他にもこんな記事を読んでみたい！こんな内容で書いて欲しい！というものがありましたらぜひコメント欄にまでよろしくお願いします。
物件を売却したい！は5部構成ですので、ぜひ他の記事も読んでいってくださいね。
