たいさいよいよ物件を見に行くんですが、なにをどう見たらいいのかわかりません
たくいいなと思う物件があれば、どんどん見に行けばいいと思うよ。実際に見ることでえられる経験は大きなものがあります
皆さんこんにちは、たくです。
今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、不動産投資を始めるにあたっての「現地調査」についてお話ししていこうと思います。
「現地調査」できるような物件を探す方法も記事にしていますので、まだの方は、まずは、こちらの記事をご覧になってはいかがでしょうか。
たいさ物件を見ても、なにがなんだかわからないので、不安です。
現場調査の時、見落としがないか不安という方は、現場に同行して一緒に調査もできますので、ぜひたくの個別相談をご活用ください。
内見をする
ひとり内見のすすめ
たいさひとりで見に行くんですか？
たく何を見るべきかわかっている場合は、ひとりで見に行ったほうがいいことも多いよ
オーナーチェンジ物件を内見する場合は、中を見ることができません。「不動産屋に期待していいこと」して「カギの手配」がありましたが、オーナーチェンジの場合は、それさえ不要です。
オーナーチェンジとは、すでに入居者が賃貸契約を結び入居している状態の不動産を売買することです
ひとり内見のメリットとしては、営業トークを聞くことなく冷静に判断できるということがあります。
一見(いちげん)で内見に行く場合、不動産屋も客が何を求めているのかというのをそれとなしに聞いてきて、営業をかけてきます。
次の物件を紹介してもらえるいい機会であると考えられる一方、相手によっては落ち着いて考えさせてもらえなかったり、意図しない物件を紹介されたりすることもあります。
たく不動産の目利き力があれば、余計なことは言ってこないよ
またオーナーチェンジ物件であれば、なおさらお買い得物件の場合はスピード感が大切になります。その際一人でフットワーク軽く行動することで、お買い得物件を逃しません。
空室の場合でも、まずは一人で見に行って調査できる範囲で調査を行って問題ないと判断してから、不動産屋とともに建物の中を確認することで、より綿密に調査することができます。
不動産屋の負担を減らすことまで考える必要はないかもしれませんが、継続して個別に物件を紹介してほしいなら、内見に同伴していただいた結果、何度も空振りということになるのは避けたいです。
たいさ不動産屋さんと一緒に行くのではなく、一人で行くのにもメリットが結構あるんですね！
外観調査
現地調査をする際に、すぐに建物には入らずに、建物外観の調査をしましょう
境界線の確認
◎境界ポイント探し
土地の境界を示すポイントが埋め込まれている場合が多いです。ポイントを確認することで、境界線を確認しましょう。
ただ、築古戸建ての場合は、境界線が確定していないケースも多いです。
境界線が明示されているほうが望ましいですが、物件価格を考えると必ずしもこだわる必要はありません。
◎塀の確認
塀が隣地とどちらの所有なのか。塗装の状況や、支えがどちら側に設けられているかで判断しましょう。
こちら側の所有なのであれば、維持管理費用が必要です。
ブロック塀の場合は、高く積みあがっている古いブロック塀であれば、災害時のリスク回避のために、塀の作り直しコストも必要である場合があります。
◎擁壁
用水路や崖があり、擁壁がある場合は、擁壁に損傷がないか、ふくらみがないか確認しましょう。
また、擁壁ギリギリの部分が下がっていたりすると、建物が傾いてきます。
建物の傾きは、更地にして地盤改良してからでないと戻せませんので、いくら安くても購入は控えましょう。
たく私は過去に擁壁で大失敗しています。
建物の外観
◎建物基礎
築古戸建ての場合、基礎にひびが入っていることが多いです。ひびが入っていることよりも、「修繕がされているか」「大きなひびがはいっていないか」を確認するようにしましょう。
完璧な物件はありません。安全面を最大に配慮するならば、収益性を下げて新しい建物を購入することを検討しなければいけません。
◎外壁塗装
外壁塗装は15年毎程度で行うのが望ましいです。次のメンテナンスのタイミングを見るためにも、現状を正確に把握する必要があります。
たいさようちゃんに教えてもらって、外壁塗装の大事さは身にしみて分かるようになりました…！！！！
◎建具の傾き
玄関や窓枠のサッシと外壁との境目をよく見ると並行になっていない場合もあります。
築古の建物は、全く傾きがないということはありえません。入居募集する際に影響がある程度の傾きかどうかで判断することが現実的です。
◎生活スタイル
オーナーチェンジの場合、自転車、おもちゃ、洗濯物などを確認して、入居者の属性を想像してみましょう。長期入居してくれそうか、ある程度推測して購入判断することは大切です。
◎ゴミ庫、ポンプ、エレベーター、駐輪場、駐車場
集合住宅の場合は、設備の状況を確認しましょう。エレベーターは維持管理に非常に費用がかかります。かならず売主から経費に関する資料を取り寄せてから、収益性があるかシミュレーションをしましょう。
建物の内装・設備
建物の中を確認する際は、居室の状況よりも水回りや傾き、雨漏りなど修繕費用がかかる部分を意識することがポイントです。
◎水回り
空室期間を確認しましょう。
空室期間が長いと設備の不具合が出やすくなり、排出物の硬化により排水能力低下が心配されます。
- 水を勢いよく流して、水栓の水漏れ、排水能力を確認する
- 給湯器の年式を確認する(10年経過で交換時期)
- キッチン・洗面所・トイレ・風呂はクリーニングで貸せる状態か確認する
◎建物の傾き
古い建物は必ず少しは傾いています。許容範囲かどうかの判断は、入居募集に支障がでるかどうかで判断する程度がいいと思います。
つまり、ご自身で傾きを自覚できるかどうかです。
厳密に、傾かない建物を求めるならば、築古建物は投資対象にはできません。
◎雨漏りのあと
雨漏りのあとがある場合は要注意です。購入後、すぐに外壁屋根修繕工事をすることを検討しましょう。
外壁屋根修繕工事の費用を含めての、収益性があるかシミュレーションをしましょう。
◎居室
和室を洋室にするのか、壁は板壁なのか砂壁なのか、天井は修繕するのかなどの修繕計画をたてて、原状回復費用を見積もりましょう。
◎残置物
残置物の撤去費用の見積もりはもちろんのこと、残置物があるために居室の原状回復費用が正確に見積もれないこともリスクとして悲観的な想定をしましょう。
原状回復費の目安
悲観的に見積もることが大切です。
これまで建築関係に携わったことがない場合は、大きな工事が必要なほど不利になります。
はじめての物件であれば、原状回復工事が不要なオーナーチェンジから始めることをおすすめします。
・外壁塗装 70～200万円(建物床面積50㎡～130㎡想定)
・風呂 60～100万円
・キッチン 30～60万円
・トイレ 5～15万円
・部屋 10～40万円/1部屋
・洋室化 10～20万円/1部屋
たいさ家の修繕は、すごい費用が掛かりますね
たくこれは不動産事業ですので、生活費と比べてはいけません。それくらいのリスクを背負っていることを意識しましょう
周辺調査をする
周辺環境
◎ご近所さんの様子
ご近所さんとお話しする機会がもてるようならば、どん欲に話しかけて情報を仕入れましょう。
◎施設、店舗の確認
駐車場、駅バス停、スーパーコンビニ、教育施設、公共機関などを確認しましょう。
◎ハザードマップ
築古物件が残っている地域は、周辺も古い建物が残っていることが多く、川のそばであったり、地盤がよわい地域であったり、家賃が低い地域であったりします。
災害にも弱い地域であることも多いです。
災害にあう可能性が高い地域であることをリスクとして意識し、「災害発生前に投資金額を回収する」という考えをもつことが必要です。
家賃相場、需要の確認
現地の最寄りの不動産屋に、購入予定物件の間取り図を見せて、どれくらいの家賃が相場なのか確認しましょう。
その際に、想定している原状回復の様子を伝えて、競合になる物件にどのようなものがあるのか、いくらで募集しているのかを確認しましょう。
まとめ
今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、現地調査の仕方について、まとめてみました。
たいさ確認することが多くて大変だし、地震や洪水のことを考えたら不動産が買えません
たく完璧な物件はないですし、災害に強い建物を求めると収益性がさがります。
どこまでリスクをとって、リターンを得るかは自分にしか決められません。
現地調査の仕方について
- 積極的に、ひとりで内見に行く
- 原状回復費の見積もりは悲観的に行う
- 完璧な物件を求めると、収益性が下がる
などがありました。
たいさたくさん…やっぱり一人で内見、自信ないので一緒についてきてくださ〜い！
たくそうだね。最初はやはりある程度目利きができる人と一緒に行くのがおすすめだよ。現地調査の同行や代行もやってるからぜひ個別相談を活用してね
それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。
他にも、不動産に関するさまざまな記事を書いていますので、ぜひ読んでいってくださいね。
