たいさ不動産投資をはじめるためには、いろいろと準備が必要なんですね
たく大きな金額を動かしますので、十分に勉強をして、準備をしたうえで行動したほうが、より失敗する確率がさがりますね。
皆さんこんにちは、たくです。
今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、不動産投資を始めるにあたって行動することとして、どのようなものがあるのか、概要をつかんでもらおうと思います。
行動する前には準備が必要ですので、まだの方は、まずは、こちらの記事をご覧になってはいかがでしょうか。
たいさ今回の記事だけでも、収益物件を買うための準備の仕方がしっかり掴めますよ！
また、今後
「不動産投資を始める！ 収益物件の買い方 準備編」
「不動産投資を始める！ 収益物件の買い方 行動編」
をテーマとして記事を掘り下げて作成していく予定です。
物件を探す
たいさ収益物件ってどこで探せばいいんですか？
たくまずは収益物件を専門であつかっている検索サイトを利用してみましょう
検索サイトを利用する
物件を探す最有力の方法は、検索サイトを利用することです。
次に挙げるサイトが情報量が多くお勧めです。
楽待
国内最大の不動産投資情報サイトです。不動産投資を行う上で欠かせないサイトといわれるほど、役立つ情報が存在します。
健美家
国内最大級の不動産投資・収益物件の情報サイトです。
不動産投資物件を検索できるだけではなく、著名な投資家によるコラムや不動産投資経験者のブログからノウハウを学べます。
不動産投資☆連合隊
主婦・サラリーマンが200万から始められる不動産投資を視野に入れています。
また、「全国各地の収益物件と不動産投資家が集まる、にぎやかな商店街」をイメージコンセプトに運営しているのが特徴です。
LIFULL HOME’S
特徴は、マンションの参考価格や価格推移、市場ニーズなどを簡単に調べられる点です。
OCN不動産
検索ツールが優れていて、都道府県や物件種別はもちろん、価格帯や表面利回り、都道府県内の市区などを選択して検索でき、自分の望む最適な情報にアクセス可能です。
検索条件を設定する
たいさ検索サイトが多数あるのはわかりましたが、検索条件はどうしたらいいのでしょうか
たくかなり重要なことで、どこまでリスクをとれるかということにつながるので慎重に決めていきましょう
収益物件の買い方 準備編の「投資条件を決める」
で決めた検索条件でまずは検索してみて、どのような物件があるのか、まずは見ていきましょう
今回は、概要ということで、試してみてほしい検索条件を２通りご紹介します。
ハイリスクハイリターンを目指す
- 表面利回り 12％以上
- 地域 町村
- 築年数 制限なし
- 木造戸建て
たいさ該当する物件がないわけではないですけど、こんな田舎の築60年の戸建て買っても大丈夫なんですか？
たく投資に「大丈夫」ということはありませんので、どこまでリスクをとるかということです。
投資に「絶対大丈夫」という言葉はありません。
売っている物件すべてが不動産投資で成功するわけではありませんので、これから、ご自身の目利き力をつけるために、数百件の物件情報を見ていくことになります。
たいさ数百件！？！？！？！？！？
ローリスク・ローリターンを目指す
- 表面利回り 6％以上
- 地域 都市部
- 築年数 築20年まで
- 木造または鉄骨造 集合住宅
たいさ…こっちのほうが、物件が見つからないですよ
たく都市部にしぼっていることと、集合住宅として探しているので、絶対数が少なく難しいかもしれません。
ちなみに、ここまで読んで戸建てや区分マンションで探さないのはなぜ？と思った方も多いのではないでしょうか。
戸建てや区分マンションで探さないのは以下のような理由からです。
- 都市部に戸建てが少ないから
- 区分マンションは管理費・修繕積立費・固定資産税の負担が大きい
- 表面利回りが少ない状況では、経費を加味すると十分な運用成績が残せないから
表面利回り6％であれば、2％以上の高い銀行金利では金利負担が大きく経営として成立しません。
ローリスクの場合は、現金での購入が前提であり、すでに資産を持っている方のリスクヘッジとしての意味合いが強くなります。
(注意)2021年時点の不動産相場での判断であり将来は変動します。
たいさいい物件かどうかわかりません
たく初めは難しいですが、より詳しくはこちらの記事でかいてるので参考にしてください。
問い合わせをする
たいさ不動産屋に連絡をとるのは怖いです
たく不動産屋恐怖症になっているたいささんにも、良いお知らせがあるよ
問い合わせして、いきなり騙されるということはありません。
学ぶ姿勢は大切ですが、「まだ、よくわからないな」と感じているときは、収益物件の購入は具体的には進めないほうがいいです。
購入の意思は表さないほうがいいでしょう。
不動産屋と信頼関係をつくる
不動産屋と信頼関係を築いていくことで、相場として「やや安い」物件を紹介してくれる場合があります。
相場より１割や、せいぜい２割程度安い物件は紹介してくれると思いますが、３割以上安い物件を紹介してくれるとは考えないほうがいいです。
とても安く購入できる物件は、不動産屋自身が購入しますので、不動産業界のビジネスモデルを理解した上で、不動産屋から紹介される物件に期待しましょう。
また、信頼関係をつくるためには、いい不動産屋を探すよりも、自身がいい不動産投資家になるほうが近道です。
いい不動産投資家にはどのようになれるのかは、不動産屋の立場にたって考えていくことで理解していくことができるようになるでしょう。
一見(いちげん)客としてか紹介客としてか
物件一覧に記載されている仲介業者にいちげん客として問合せをするのではなく、すでに信頼関係のある業者を通じて購入するほうが、良い結果が出る場合が多いです。
たいさ同じ不動産なのに、仲介業者によって結果は変わってくるの？
たく価格交渉への姿勢や未然に防ぐ調査能力に影響があるんだよ
より詳しくは、下記の記事で解説しているのでぜひ合わせて読んでみてくださいね。
現地調査をする
内見をする
たいさ物件を見に行くときに、どこを見ればいいのかわかりません
たくなかなか難しいですね。内見の注意点だけで、記事がいっぱいかけます(笑)
貸せる状態にするために、原状回復費をいくら見積もればいいのか。
どの程度の期間入居者が住んでくれるのか。
オーナーが改善できない問題点として何があるのか
それぞれ調査していく必要があります。
ここに関しては、初心者の方でも大丈夫なように記事を書いていきますのでご安心ください。
周辺調査をする
たいさ周辺ということは、家のまわりに学校が近いかとかを調査するんですか？
たくそれだけじゃなく、近くの不動産屋に聞き込みもするんだよ
周辺に学校、病院、役所、コンビニ、スーパーなどがあるかという環境を調査することも大切ですが、不動産屋への家賃相場や需要があるのかどうかの聞き込みを行うことがとても大切なことです。
そもそも、駅前に不動産屋がないような町村の物件もハイリスクな物件の場合は多いですので、需要があるかどうかの調査は非常に重要です。
より詳しくは、下記の記事で解説しているのでぜひ合わせて読んでみてくださいね。
買付証明を入れる
少しでもお買い得物件を購入したいと考えるのは当たり前のことです。安く不動産を購入できるパターンを２つご紹介します。
たいさ何百万円以上もする不動産を、近所のスーパーに玉子を買いに行く感覚では買えません！
たく玉子も不動産も価格は違うけど、安く買うのに必要な行動は同じだよ
値引き交渉をしたうえで、安くして購入します。
ただし、何でもきつい指値ができるわけではなく、売主の状況や仲介をする不動産屋の労力も考えた上で行動していかないと、不動産屋から物件を紹介してもらえなくなります。
たいさ自分だけが得をしようとする姿勢はだめですね！
より詳しくは、下記の記事で解説しているのでぜひ合わせて読んでみてくださいね。
まとめ
今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、不動産投資を始めるにあたって行動することとして、どのようなものがあるのか、概要をまとめてみました。
今後、より詳しく掘り下げていこうと考えていますので、楽しみにしていてください。
より具体的に、購入の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。
それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。
他にも、不動産に関するさまざまな記事を書いていますので、ぜひ読んでいってくださいね。
