収益物件の買い方〜物件を探す〜

皆さんこんにちは、たくです。

今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、不動産投資を始めるにあたっての第一歩である「物件探し」についてお話ししていこうと思います。

行動する前には準備が必要ですので、まだの方は、まずは、こちらの記事をご覧になってはいかがでしょうか。

検索サイトを利用する

物件を探す最有力の方法は、検索サイトを利用することです。次に挙げるサイトが情報量が多くお勧めです。

楽待
国内最大の不動産投資情報サイトです。不動産投資を行う上で欠かせないサイトといわれるほど、役立つ情報が存在します。

健美家
国内最大級の不動産投資・収益物件の情報サイトです。
不動産投資物件を検索できるだけではなく、著名な投資家によるコラムや不動産投資経験者のブログからノウハウを学べます。不動産関連の最新ニュースを随時掲載しているのも、健美家の特徴です。

不動産投資☆連合隊
主婦・サラリーマンが200万から始められる不動産投資を視野に入れています。また、「全国各地の収益物件と不動産投資家が集まる、にぎやかな商店街」をイメージコンセプトに運営しているのが特徴です。

LIFULL HOME’S
特徴は、マンションの参考価格や価格推移、市場ニーズなどを簡単に調べられる点です。

LIFULL HOME’S 不動産投資が独自に集めた不動産ビッグデータと、AIの活用により開発した推計ロジックを用いているのも魅力。参考査定価格や掲載シミュレータ、不動産価格トレンドなど、市場の価値をリアルタイムで検討できます。

OCN不動産
OCN不動産のサイトで使える検索ツールが優れていて、都道府県や物件種別はもちろん、価格帯や表面利回り、都道府県内の市区などを選択して検索でき、自分の望む最適な情報にアクセス可能です。

SUUMO
住宅・不動産購入や売買をサポートする情報サイトです。物件数No.1をうたっています。収益物件の検索に特化していませんが、フリーワード検索で「オーナーチェンジ」と指定することで、戸建て、区分マンションの収益物件を探すことができます。

検索条件を設定する

収益物件の買い方～投資条件を決める～

で決めた検索条件でまずは検索してみて、どのような物件があるのか、まずは見ていきましょう

今回は、概要ということで、試してみてほしい検索条件を２通りご紹介します。

ハイリスク・ハイリターンを目指す
表面利回り　12％以上
地域　町村
築年数　制限なし
木造戸建て

投資に「絶対大丈夫」という言葉はありません。

売っている物件すべてが不動産投資で成功するわけではありませんので、これから、ご自身の目利き力をつけるために、数百件の物件情報を見ていくことになります。

ローリスク・ローリターンを目指す
表面利回り　6％以上
地域　都市部
築年数　築20年まで
木造または鉄骨造　集合住宅

ちなみに、ここまで読んで戸建てや区分マンションで探さないのはなぜ？と思った方も多いのではないでしょうか。

戸建てや区分マンションで探さないのは以下のような理由からです

• 都市部に戸建てが少ない
• 区分マンションは管理費・修繕積立費・固定資産税の負担が大きい
• 表面利回りが少ない状況では、経費を加味すると十分な運用成績が残せない

表面利回り6％であれば、2％以上の高い銀行金利では金利負担が大きく経営として成立しません。

ローリスクの場合は、現金での購入が前提であり、すでに資産を持っている方のリスクヘッジとしての意味合いが強くなります。

2021年時点の不動産相場での判断であり将来は変動します。

不動産屋から直接紹介をうける

何度か物件の問い合わせをしていると、不動産屋から直接物件の紹介をしてくれるようになります。

売主の意向により広く情報公開していない物件

売りに出していることを近所に知られたくないなどの理由で、情報公開を控える場合があります。

不動産会社の意向により公開範囲を限定している物件

買主を見つける見通しがある場合、買主からも仲介手数料をとるために、あえてレインズに掲載せずに自社で囲い込む場合があります。

また、それほど割安ではないけれども、未公開物件というプレミアを付けることで買う気にさせる営業トークもありますので、気を付けましょう。

詳しくは、以下の記事の「信頼できない業者を見極める方法」をご参照ください。

レインズへの登録期限前の物件

まだ、レインズへの登録期限前であるので、いわゆる未公開物件であるといえると思います。この場合

相場よりは高くはないかもしれないけど、それほど割安というわけではない

ということがほとんどです。

だれでも考えることですが、本当に安い物件というのは、一般ユーザーの知らないところで、業者間で取引されています。

直接紹介を受けても、全てが掘り出し物物件とは限らない

どのような経緯で物件を知ったかに関わらず、ご自身で物件の評価を行える目利き力を養っていく必要があります。

物件を評価する

土地の評価と建物の評価をそれぞれ行う

売買は取引の裏返しですので、売る場合も買う場合も同じ考え方が使えます。

投資条件を満たしているか

もともと設定している投資条件を満たしているか、改めて確認しましょう。

ここでは、お勧めしている築古戸建ての購入条件を例に挙げます。

表面利回り　12％以上
地域　町村
築年数　制限なし
木造
戸建て

検索条件では見えてこない評価項目

・再募集時の家賃相場
→賃貸情報サイトで類似物件の募集状況を確認

・経年後の家賃相場
→築浅の物件については、築年数を変更することで、10年後、20年後の家賃相場を確認

・地域の賃貸募集件数
→あまりに募集件数が少ない場合は、需要があるか慎重に判断

・間取り、広さの確認
→狭すぎると、入退去が頻繁に起こり実質利回りが下がる
→広すぎると、家賃に対する原状回復費の負担が大きく実質利回りが下がる
40㎡～70㎡くらいがお勧め。100㎡超は要注意。

・実需向けの売買相場と収益向けの売買相場に差がないか確認
→賃貸に出したために、査定額が落ちることがある。

自宅や実家を賃貸に出す場合は特に注意
譲渡税のマイホーム特約の権利を失うことも注意

・原状回復費を含めて収益性を判断
→空室の場合は、原状回復費の試算を十分に行う。空室期間が長い(1年以上)場合は、排管の使用不能による予定外の出費も想定する。
→オーナーチェンジの場合は、入居期間が長い場合に要注意。入居者の人数や属性を確認する。
→売主居住中の場合は、一度も修繕したことがないケースが多く、特に原状回復費の見積もりは悲観的に行う。

・室内写真がない場合は、悲観的に想定する

・建物に傾きがあると記載がある場合は避ける
→解体し地盤改良しないと改善できません。避けましょう。

より具体的に、購入の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。

シミュレーションをする

当webサイトトップページにシミレーションシートを公開しています。

是非ご活用ください。

まとめ

今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、物件の探し方について、まとめてみました。

などがありました。

より具体的に、購入の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。

それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。

他にも、不動産に関するさまざまな記事を書いていますので、ぜひ読んでいってくださいね。