たいさたくさんって常勝な感じがしますが、不動産で損したことがあるんですか？
たく恥ずかしながら、1500万円損したことがあるよ。私が30代のころの話だよ
たいさ今ではFIREしているたくさんにも、若いころにそんな失敗談があったんですね。やっぱり不動産って怖い…
皆さんこんにちは、たくです。
不動産投資ってどういうイメージがありますか？
あまり経験がなくて、油断すると大失敗して取り返しがつかなくなるイメージはありませんか？
本当にそうなんです。不動産投資は、気を付けることは山ほどあって、ちょっとした慢心で大損することがあります。
今回は、少しでも多くの方が不動産投資に失敗することのないように、恥ずかしながら、自身の失敗談をお話ししようと思います。
たくツイッターで毎日配信していた内容をまとめたものになります。
たくの不動産体験談
取引は裏返し！ 私の不動産投資の出発点
不動産投資は親不孝
若くして大金を手にしてカモられた話
私が1,500万円を不動産で溶かした話(今回の記事)
不動産投資に人生捧げた先
管理会社から解約され、途方に暮れた話
たいさたくさんも、不動産投資でいろいろな経験をしてるんだね
たく不動産によるいろんな体験談、失敗談などもツイートしているのでぜひフォローしてくださいね。
不動産で1500万円溶かした話
とある日、懇意にしてる業者から「700万円で8戸1のボロアパートを買いませんか」と話が来ました。
入居数2/8、家賃3万/戸月、更地にして新築アパートを建ててはという計画。
現金で購入し、地元一人親方大工を紹介された。これは面白そう。
一人親方最高のアパートを建ててやる
立ち退き大作戦
まずは、入居数2/8への立退き交渉から始めることに。
入居者A:男性高齢者、独居、生活保護おとなしい。
入居者B:男性高齢者、独居、数百万円所持地域のクレーマー。
入居者情報はBから勝手に入ってきます。
たいさたくさん、立退き交渉もやってるんだ。クレーマー相手は怖いな…
ボロアパート購入後から、地域のクレーマー入居者Bは、懇意にしている業者=管理会社の事務所へ毎日来て３時間程度、他所へのクレームという愚痴と武勇伝を管理会社へ聞かせる日々。
私は管理会社からその話を聞くという生活が始まりました。
たいさ…不動産経営って大変ですね
たくもう入居者情報はお腹一杯すぎたので、立退き交渉の作戦を管理会社と立てることにしました。
おとなしいAは、通常の好条件を出せば承諾してくれるはず。
問題はクレーマーB。
【立ち退き作戦内容】
・基本的に金銭交渉なし。
・転居先を私が購入し家賃は現状維持、引越し手続きもこちらがする。
と、至れり尽くせりの条件を出す予定。
たく競売(特別売却)の売れ残り（徒歩15分の距離、ボロ連棟3K）を90万円で発見し、購入に成功しました。
一人親方が２階建文化3Kボロ連棟を、50万で見事に原状回復。安い。
入居者A転居に納得いただく。
たいさあとはBさん！
クレーマーBへの対応はさらに慎重に。
少し離れてる300万築30年戸建て3DK発見。
板壁はそのまま、50万で原状回復。一人親方大活躍。信頼関係がある管理会社からの申出で承諾される。
クレーマーBは転居後も毎日世間話しに管理会社へ。パタッと来なくなってなぜかと思うと傷害事件で拘留中…。
B居住の戸建てはB自身へ売却交渉。398万→380万でお買い上げ。これにてBさんの立ち退きも完了！
たいさ変わった入居者もいるんだね…でも無事立ち退きできてよかったですね
ボロアパートの立退きが完了。ここまで半年間。
地形が細長く尖った形になっているので、標準規格のアパートでは土地を有効利用できない。
一人親方木造の長所を活かして、土地にフィットした建物を設計しました！
たいさすごい！
車両通行のための説得開始
接道は市道だが駅へ向かうには幅員1.5mを通行しなければいけない。工事車両は迂回する。
迂回路が私道になっていて16世帯程の前を通行する。
建築期間中の工事車両の通行をお願いしに、16世帯にあいさつにいった。
私道の所有者達へは軽い挨拶のつもりで、順番に回ったが数件が工事車両の通行に反対。
これまで私道の通行については、住民同士でわだかまりが残ることがあったとのこと。
工事車両通行反対の理由を聞くと商売の建物建築だから…と。
たいさ私道は通行するのに許可がいるの？
たく法律的には許可はいらないんだけど、何事も円満に進めていきたいからね
同じ工事用車両でも自宅建築の為なら許可するとのこと。
建物用途によって通行是非が決まるなんておかしな話。役所に確認したが、私見だが裁判すれば勝てるのではとのこと。
結局、私道所有者16名向けに説明会を開くことにしました。
工事車両通行許可の説明会開催。ボロアパートは傾いており、倒壊→隣地への二次被害を防ぐためにも許可を求めたが答えはNO。
２度の説明会も理解は得られず。しかし、法律的には何も問題はないと判断し解体作業を開始。
たいさ（たくさん、何気に行動力すごい）
私道の通行許可が得られないまま解体工事を開始したが、特にクレームはなく解体が完了。
新築アパートの建築費捻出のため銀行へ融資の打診。4,500万円の融資許可が下りた。
たく当初1,500、棟上げ1,500、完成1,500さあ建築開始！
建築開始！
アパート建築が進み棟上げまで進み、上棟式の打ち合わせをしていたところ、水利組合より連絡が入った。
水利組合「即刻、建築を中止して更地に戻すように！」
水利組合って何者？土地は間口の狭い三角形で用水路に面している事が関係しているのか？
（ちなみに、用水路の所有地側はブロック塀で擁壁としていました）
擁壁とは、高低差のある宅地や斜面地などで土砂が崩れるのを防ぐため に設ける土留め壁のことです。
ブロックが膨らんでおり、古アパートも用水路側に傾いていました。
アパートの傾きはブロック塀が膨らんでいたことが原因だが、一人親方の楽観的な助言で深く考えていませんでした。
水利組合と何度か話し合いの場を設ける。
水利組合あなたはまだ若いから、ことの危険性が分からず、一人親方にのっかってしまっているんだ。
アパートを完成させても、また前のようにすぐに傾いて、今やめる以上の損害が膨らむよ。
擁壁や傾きの認識が、当時は甘かったと今なら思います。
水利組合からの話は、私道通行反対の件もあって妨害工作じゃないかとの思いが強く湧いていました。
一人親方は「気にしなくていい」と楽観的。管理会社は見解を示さず、私の判断待ち。
たく既に銀行から借りている1,500万円を一人親方に支払っている。目の前が真っ暗になりながらも判断しなければならない状態でした。
たいさす、すげぇ決断を迫られている…
結局、建築の中止と解体、更地に戻すことにしました。
更地になって以降、一人親方は失踪しました(笑)
建築着手金1,500万円の返金を求めるため、管理会社とともに一人親方を探したが連絡がつかず。
今後の方針について管理会社と話し合うことに。
今の土地のままでは地盤が弱く売却もできない。追い銭になるが地盤改良をするしかない…。
地盤改良をするための建築士を探し始めました。
建築士の見解は、やはり大掛かりな地盤改良工事が必要とのことで、大部分の地面を掘ってL型擁壁を埋める工事をする。
施工費用は600万円。涙目。（書いてて思い出してつらくなってきました）
たいさこれってすごい大変なやり直しの工事なんじゃないですか？
たくそうなんだよね。当時は、甘く考えていたんだよ。全部地面を掘り起こして擁壁を埋める工事が必要だったんだ
建築手付金1,500万円を借りている銀行にも事情を説明しにいきました。
- 地盤改良した上で土地を売却すること
- それを返済に充てること
- それまでの間も月々の返済を開始すること
で了承をいただく。月々の返済額は50万円に。
そして数か月かかり擁壁が完成し売却活動を開始したが買い手が全く見つからない。
銀行からは「まだ売れないのか」と矢のような催促。そこから３か月ごと面談を繰り返す日々をしばらく続く。
たく売却価格を値下げも売れない苦悩の日々でした
月50万円の返済と３か月ごとの面談。
「だから私も売りたいので値下げをしているでしょ。できる限りの姿勢は見せているつもりです」感情的になることもあった。
残債も半分以上返済している。もうこのまま完済したほうが早い…
結局、売却するのに２年以上かかってしまいました。
月50万円の返済で1,500万円の返済はほぼ終了して、売却代金はほとんどが手元に残った。
古アパートを購入してから３年以上経過していた頃でした…。
よくよく考えれば、物件自体がサインは出していたんですね。
- ブロック塀による擁壁、
- アパートの傾き
物件自身が教えてくれていたのに、自分は「大丈夫だ」と謎の自信を持ってしまっていたんです。
たく物件の調査は、しっかりと自分で行うことが重要だと改めて感じさせられました。
まとめ
いかがでしたでしょうか。調査をおこたったために、大きな損害を生むことがあるということで、自戒の念を込めて記事を作成しました。
みなさまのお役にたてれば幸いです。
他にも、私の不動産体験談を書いていこうと思います。
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たくの不動産体験談
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不動産投資は親不孝
若くして大金を手にしてカモられた話
私が1,500万円を不動産で溶かした話(今回の記事)
不動産投資に人生捧げた先
管理会社から解約され、途方に暮れた話
具体的に、不動産の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。
それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。
他にも、不動産に関するさまざまな記事を書いていますので、ぜひ読んでいってくださいね。
