リスクにあった売り方を選んで販売価格を決めよう

皆さんこんにちは。たくです。

物件を高く売るためには、信頼できない業者を見極めて、知り合った経緯により媒介契約を変えることが重要であることを学びました。

耳ざわりのいい、調子のいいことばかり言う業者はダメです。いいこともわるいことも包み隠さず説明してくれて、売主も買主もだまそうとしない業者に依頼することはとても大切だと学びましたね。

今回は、物件をより高く売るためにはどうすればいい？～リスクにあった売り方を選んで販売価格を決めよう～という内容で記事を書いていこうと思います。

ぜひ、最後まで読んでもらって物件を高く売るための知識をつけていってくださいね。

リスクにあった売り方を選んで販売価格を決めよう

売れてから引越すか、引越してから売るのかは、どこまでリスクをとるのかによって判断が分かれますので、その特徴を理解していきましょう。

今回は、自宅の売り方について説明していきます。アパートなど収益物件の売り方については、別の機会に詳しく説明する予定です。

居住中のまま売却活動する

居住中のまま売却活動をした場合の特徴としては、以下の点が挙げられます

<二重家賃にならない>
　引越すと引越し先の住居費が余分にかかりますので、販売にかかるコストが上がってしまいます。

<売却の取りやめができる>
万が一、納得できる価格で売却できなかった場合も、売却を取りやめることで、元の生活にもどることができます。

<生活感を感じ買主購入意欲が下がる>
生活のイメージが湧きやすくていいんじゃない？と思われがちですが、生活道具が雑然と置かれている状態だと、現実を見せられて購入意欲が下がる可能性があります。

居住中のまま売却活動をするのは、最もリスクが低くなる方法ですが、買主へのアピールとしては弱くなってしまいます。

空き家にしてから売却活動する(原状回復工事はしない)

<内見のスケジュールが組みやすい>
空き家の状態ですので、売主の都合でスケジュールが組めないということはなく、買主と仲介業者でスケジュールを調整することができ、内見の機会が増えます。

<買主が思っていることを言え、家族や仲介業者と十分に相談できる>
売主が目の前にいると何かと気を遣うものです。家族で内見にきて、その場で意見を交換し、それをくみ取って不動産屋も即、購入に向けたアドバイスを行うことができます。

原状回復工事はしないものの、売主としては、水回りを中心に、できるかぎりの清掃はしておきましょう。

空き家にしてから売却活動する(原状回復工事をする)

<買主に夢を見せられる>
即入居できる状態ですので、引越し後の家具の配置計画などイメージしやすく買主はマイホームへの夢をふくらませることができます。

折角高いお金を払って家を買うのだから、満足できる空間をつくりたいと思うのが人間です。

<素人が発注した場合、工事費用分の売値を上乗せできない>
素人が原状回復工事を発注した場合、どうしても工事費用は高くなります。その分を売値に上乗せはできません。

おおよそ工事費用の半分～2/3くらいしか売値に上乗せできないと考えたほうがいいでしょう。

原状回復工事をするかどうかは、広さと物件の価格帯とで判断する

物件が広く価格帯が低い場合は、原状回復工事をしないほうがいい

物件が広く価格帯が低い場合は、原状回復工事の費用負担割合が大きくなります。

郊外の4LDKの建坪30坪、査定額1,500万円程度の戸建てであれば、水回りや設備の工事なしで内装一式の場合、100～150万円くらいの想定をしておく必要があります。

それだけの工事をしても、工事費用を売却金額を上乗せすることはできません。

物件が小さく価格帯が高い場合は、原状回復工事の効果は大きい

逆に物件が狭く価格帯が高い場合は、原状回復工事の費用負担割合は小さくなります。

都内30㎡、査定額3,500万円程度の区分マンションであれば、水回りや設備の工事なしで内装一式の場合、30～50万円くらいを想定しておく必要があります。

売却金額3,500万円と比較すれば、50万円は値引き交渉で起こりうる誤差の範囲内と考えていいと思います。

原状回復工事以外の、物件の価値を高める方法

　その他にも、物件の価値を高め、より売りやすくする方法は以下の通りです。

門扉や塀を取り壊して駐車場用地を確保する

門扉や塀を取り壊すと土地が広く見えますし、駐車場があるかないかはとても大切なことです。

境界線確定をする

販売価格が高い戸建ての場合は、境界線確定は売主でしておいたほうが親切です。

屋根外壁塗装工事をする

部屋の様子と同様、建物の第一印象はとても大切ですので、販売価格が高い場合は、屋根外壁塗装工事は済ませたほうがいいでしょう。

販売価格を決めよう

売主側の相場と買主側の相場のギャップを認識しよう

売主側が思っている相場と、買主側の思っている相場は、同じ不動産であってもギャップがあるということをまず理解しましょう

どういうことか、全くわかりません！というみなさん、大丈夫です。イメージしやすいように株式投資の気配情報を見てみましょう。

画面の左側が売主側の相場、右側が買主側の相場と考えれば、ギャップがあることが理解できると思います。

業者の査定価格は売主側の相場の範囲にほぼおさまる

業者に不動産の査定を依頼した時、媒介契約が欲しい思惑も重なって、査定価格は売主側の相場の範囲にほぼおさまります。

不動産情報サイトに掲載されている売り物件情報も、売主側の相場の範囲を表していると考えていいでしょう。

査定価格の一番高い販売価格で始めた場合、余程のご縁がない限り成約は難しい

ですので、複数の業者に査定を依頼して、リップサービスの査定額がいかに実際の取引価格より高くなるのか、成約が難しいのかが理解できることと思います。

長期間、ネット上に掲載され続けるのはよくない

高い販売価格で売りに出した結果、不動産情報サイト上に長期間掲載されることは、以下のような理由で売主にとってよくありません。

①買主は注意深く掲載情報を見続けている
価格が高くて反響がない場合でも、だれも見ていないわけではありません。

購入意欲がある人は、常にその地域の物件情報は見続けていて、物件と価格は覚えています。

②長期間掲載されると、買主からなめられる
長期間掲載された結果、「だれも買おうとしていない」ということが買主にはわかってきます。

その結果、買主は強気の行動にでて、無理な値引き交渉をしようとするでしょう。

③買主側の相場まで値下げしても、もう一段の値下げ交渉が来る
反響がないので、買主側の相場まで値下げしても、これまでの行動は買主が見ていますので、「人気がない」レッテルを貼られていて、もう一段の値下げ交渉に対応する必要がでる可能性があります。

販売価格は自分で決めよう

このようなことを理解した上で、信頼できる業者のアドバイスのもと、販売価格は自分で決めましょう。

査定額の一番高い価格で始める

不動産は、もとの価格が大きいので、少しでも高く売りたいと思うのは仕方がありません。

一番高い価格で販売を始めて、反響を確認するというのは、のちのち後悔しないためには必要なことなのかもしれませんが、高い価格で販売を始めるリスクを理解した上で行動しましょう。

信頼できる業者が提案する販売価格で始める

自分で査定をして、信頼できる業者からも販売価格のアドバイスを受けているならば、できるだけ高く売りたい気持ちを程々にして、信頼できる業者が提案する販売価格で始めることは意味のあることだと思います。

反響に応じて対応していこう

販売期間が長期化しないためにも、２週間～１カ月ごとに反響を確認して、業者と相談の上柔軟な対応をとっていくことが必要です。

納得できる販売価格を売主が決めることが大切

一番大切なことは、売主も買主も納得した上で売買することだと思います。

そのために、売主は販売価格を高く設定することのリスクも踏まえたうえで、納得できる価格を決めていくことが大切です。

まとめ

今回は、物件をより高く売るためにするべきこととして、「リスクにあった売り方を選んで販売価格を決める」方法をまとめてみました。

売主と買主との両方が納得すれば、その値段が相場ということになります。「売るんじゃなかった」と後悔しないようすすめていきましょう。

より具体的に、売却の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。

それでは、今回はここまで読んでいただきありがとうございました。

物件を高く売るためにはどうすればいい？は5部構成ですので、ぜひ他の記事も読んでみてくださいね。