年齢に応じた、物件の選び方というものがありますか。私は、20代ですが、今の私にあった物件というのがあるのでしょうか。
目次
20代30代はリスクをとって30年後の利益を意識して行動する
土地の価値よりも収益性を最優先にして、長期にインカムゲインを得る
「再建築不可」「築古」でも高収益戸建てやアパートを積極的に買い進める
法人も、しばらくは採算がとれなくても早めに設立
法人設立費用や税理士報酬、法人税均等割りは、負担が大きいが将来の節税を意識して、法人で買い進めることを積極的に検討する。
本業の給与収入も最大になるように全力で取り組む
レバレッジのとれる物件であるならば、積極的に融資を受ける
。
レバレッジを効かせて規模を拡大し続けてもいい物件を考えてみた
40代は積極姿勢は維持するが資産状況に応じた対応をとる
ある程度資産形成ができている場合
当初の目標を達成してる場合は、それを維持できるように緩やかな拡大をすすめる
「再建築不可」「築古」でも高収益戸建てやアパート購入を目指していい
法人設立がまだであれば、今後の規模拡大計画に応じて必要であれば法人設立する
ローンの繰り上げ返済をすすめて、骨太経営を目指す
ローンを組む場合も、早期で完済できるように繰り上げ返済する
返済期間は20年以内を基準として、繰上げ返済も積極的に行っていこう。
これから不動産投資を始める場合
本業の給与収入も最大になるように全力でとりくむ
「再建築不可」「築古」でも高収益戸建てやアパート購入を目指していい
レバレッジのとれる物件であるならば、積極的に融資を受ける
返済期間は20年を越える長期返済は組まない。繰上げ返済を計画に組み込む。
レバレッジを効かせて規模を拡大し続けてもいい物件を考えてみた
50代は資産形成の状況に応じて対応を変える
ある程度資産形成ができている場合
当初の目標を達成してる場合は、それを維持できるように緩やかな拡大をすすめる
ローンが残っている場合は、購入より返済を優先する
購入する場合は、現金で決済する
法人の設立は慎重に検討する
これから不動産投資を始める場合
本業の給与収入も最大になるように全力でとりくむ
ローンを組んで物件購入する場合も、繰上げ返済し完済するまで次の物件は買わない
できれば現金で決済する
管理が面倒な物件は買わない
入れ替わりの激しい、狭小アパート
家賃が低く入居者の収入水準が低くなるアパート
極端に古いアパートや戸建て
60代は相続人の意向に合わせて相続の準備をはじめる
ある程度資産形成ができている場合
収益拡大を目的とした新規物件購入は行わない
相続人への分配計画を立てる
相続人が不動産資産がほしいのか金融資産がほしいのか意向を汲む
相続人の意向に合わせて、不動産を買いなおす
相続人との共同経営を始める
金融資産の割合が低い場合は、不動産を売却する
現段階では、相続税対策としてローンを組んで収益物件は買わない
レバレッジを効かせられる物件が少ないのでお勧めしません。
相続税対策の効果よりも、低収益による直近20年の損失のほうが大きい可能性が高い。
これから不動産投資を始める場合
十分に金融資産がある場合は、相続人の意向に合わせて現金で不動産を購入する
購入する場合も、収益性の優先度をさげて、ある程度維持管理がしやすい物件を選ぶ
ただし新築・築浅は控えたほうがいい
相続対策で地方郊外の土地に新築アパートは建てない
十分に金融資産がない場合は、収益物件は買わない
収益性の高い収益物件を自宅として利用することは推奨します。
70代以降は相続人の意向に合わせて店じまいをはじめる
ある程度資産形成ができている場合
相続人が維持管理に苦労すると思われる物件は売却する
相続税対策としての融資を組んでの物件は慎重に行う
長く生きれば生きるほど効果は下がり、選んだ物件によっては購入後の収益悪化を相続人に引き継ぐこともありえる
これから不動産投資を始める場合
60代と同様に考える
年齢や資産状況、将来の目標にあわせて行動していこう
「不動産投資をなんのためにするのか」ということを改めて考えながら、ご自身の状況に応じて、行動計画を立てていかれればいいかと思います。
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