収益物件を売るタイミングを８つ紹介します。
初期に買った収益物件のリカバリーをする場合
初心者のころに、当時は「最高」と思って購入した収益物件が、今から考えるとありふれた収益物件だったということはよくあります。経験を積むことで、より収益性の高い物件を見つけられるようになった場合は、積極的に買い替えていきましょう。ただし、買い替えの往復の諸経費として、１割以上の手数料がかかりますので、それ以上の収益が見込めるかどうか判断していきましょう。
新築ワンルームマンション投資などを行い、投資の失敗をした時も、損切覚悟で売却を進めていかなければいけないときもあります。
借入残高が減ってきた場合
借入残高が減ってきて、レバレッジ効果が減少してきたため、所有物件を売却し、より規模の大きい物件を購入してレバレッジ効果を維持しようとするときがあります。この場合は、高利回り低金利で、かなりのイールドギャップ(金利差)がとれることが条件です。急速に規模拡大を目指す場合は、この方法を取ります。
減価償却がなくなった場合
個人で高水準の所得の方(課税所得1,800万円以上、税率40%以上)の方が、減価償却による節税目的で収益物件を購入されていた場合、収益物件を売却して(個人長期譲渡税率15%)、新たな収益物件を買いなおす方法を取ります。ただし、買った瞬間に値下がりする新築ワンルームマンションを購入した場合は、値下がりによる損失のほうが大きくなります。また、標準的なサラリーマン(年収1,000万円未満)が、減価償却による節税目的で買っても、売却時に譲渡税が課せられるだけですので、単に税金を先送りしているだけになります。
賃貸に向かない物件の賃借人が退去した場合
賃貸に出すことで、物件の売買査定額が下がることがあります。築浅ファミリー用区分マンションや、築浅で一般的な広さの戸建て、土地積算評価が収益還元評価よりも高くなる地方の戸建てなどです。空室になることで、高く売却できますので、次の賃借人を募集せずに別の収益物件に買い替えましょう。
同族法人へ不動産所得を移す場合
個人で不動産投資を進めていて、節税のため同族法人へ売却することもあります。たいていの場合は、建物の簿価がゼロの場合が多いですので、個人からの売却によって譲渡税がかかり、法人への取得によって不動産取得税がかかります。所得税の節税とどちらを優先するか十分に計画を立てましょう。
相続で不動産を取得した場合
収益物件とは限りませんが、相続で不動産を取得した場合は、家族・親族の事情を考慮したうえで、資産の組替えを行ったほうがいいケースが多いです。収益を生まない土地建物を売却し、収益物件を購入することは大切なことです。
相続の準備をする場合
相続税の資金を準備するためや、相続による分配をスムーズにするために資金が必要な場合です。不動産投資で資産を築くことができた成功者は、余裕をもって準備していく必要があるでしょう。
不動産経営をやめる場合
不動産経営は、不労所得と呼ばれるほど、比較的手間の少ない事業ですが、それでもそれなりの手間はかかります。株式投資などの、さらに手間がかからない投資にシフトすることもあると思います。
収益性が向上する時に売却を考える
収益物件は持ち続けることで、家賃収入を得て、新たな資産を生み出していくことが基本です。サラリーマン大家が物件を売却することは少ないとは思いますが、収益の生まない資産から収益の生む資産へ組替ていく場合には、売却を積極的に考える必要があります。
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