100点満点の物件はない
不動産投資を進めていくうえで、100点満点の物件というものは存在しません。どこかに課題があり、課題が少ない場合は「価格が高い」「利回りが低い」などの懸念点があるものです。不安な点というものがなんなのかということを整理したうえで判断していきましょう。
なぜ不安なのかを整理してみる
その物件に対して不安な点というものを整理すると、購入の判断が変わるかもしれません。今回の不安な点に関してみていきましょう。
「あまり土地勘がない」 → ご自身が土地勘をもてるくらい調査すればよい
「スーパーが遠いなど不便な場所にある」 → 需要があれるかどうか現地調査する
「借りてくれる方が限定される」 → 現地調査して、借りてくれる方を具体的に想定する
全て、現地での調査である程度カバーできるような内容であると見受けます。
逆に、それができていないということは、ご自身がそこまで物件に魅力を感じていないからかもしれません
解決可能な問題なのか判断する
現地調査をしたうえ、オーナーが解決できる問題なのかどうか分けていきましょう。
オーナーが解決できる問題
和室が古臭い
建物が傷んでいる
管理ができていない
オーナーが解決できない問題
立地が悪い
需要がない
日当たりが悪い
オーナーが解決できる問題は、それが費用対効果に見合うものなのか判断しましょう。オーナーが解決できない問題は、家賃を下げるなどでカバーできるものなのか判断しましょう。
ネガティブな考えが離れられないときは、仕切りなおすこともあり
どうしても前向きに考えられない場合は、購入を見送ることも問題ありません。
リスクに対して立ち向かう姿勢が感じられないと打破できない
ネガティブな考えをもったまま購入した場合、実際に不安が現実になっても、それに対処しようという姿勢をとれないこともあります。オーナーの行動次第で解決できる問題であっても、不安が原因で行動できなければ、状況は悪くなる一方でしょう。
説明できない動物的なカンも、その後の行動を考えると考慮すべき
あまりスピリチュアルなことは申し上げることではありませんが、これまで経験してきたことを踏まえた「説明できないブレーキ」というものは、考慮してもいいと思います。前向きに行動できない場合は、無理に購入を進める必要はないのです。
一番最悪のケースを想定してみて、受け入れられるかどうかの判断基準にしよう
全くうまくいかず売却することになった場合の損失額を計算しよう
入居者を募集してみて決まらなかった場合は、空室のまま売却してどの程度で損切ができるのか試算してみましょう。その損失額が受け入れられるかどうかで判断してみるといいでしょう。
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