築古戸建ては、限界まで使い切る
結論から申し上げると、建物が明らかに使えなくなったと判断するまで、持ち続けることをお勧めします。
もっといい投資先があるかどうかで判断する
築40年戸建て、7DK、土地評価額が500万円、家賃６万円/月 であれば、表面利回りは、14.4％です。収益性としてはかなりいい部類であり、これ以上の運用実績を残せる投資先を見つけることは難しいと思います。この収益物件を売却して、もっと収益性のあがる物件を融資を受けて購入する方針なのであれば、資産の組み換えも検討していいと思います。
退去までの期間が相当長くなる可能性がある
これまで20年以上、入居していただいているご高齢の入居者であり、今後も転居される可能性は低いと思います。10年以上住んでもらえることが、ある程度見通せるならば、家賃収入によるインカムゲインを優先していいと思います。
退去された場合にとる行動
土地の属性と建物の状態で判断しましょう。建物の外観がパッと見た感じ「まだまだ使えそう」という感じであり、雨漏りが発生していないのであれば、内装がいくら傷んでいても修繕して再度、貸し出したほうがいいと思います。
一方、内装が傷んでいるのはもとより、雨漏りがする、外壁が崩れ落ちている、鉄部も大部分が錆びている、というような状態であれば、解体して更地で売却がいいと思います。
原状回復費用の見積額
例えば、概算として１部屋の原状回復は20～30万円/部屋と見積もっておけばいいと思います。7DKですので、８部屋+玄関廊下階段なども考慮して、300万円位は想定したほうがいいでしょう。屋根外壁についても、150～200万円くらいになる可能性もあります。水回りの交換が発生すると、さらに費用はかかります。
解体費用の見積額
木造であれば、おおよそ坪４～５万円を想定しておきましょう。接道幅が十分にあり、解体用の重機が使える前提の費用です。重機を使用できない場合は、さらに費用が掛かります。
再建築不可の物件の場合
再建築不可の物件の場合は、更地にして売却という戦略が非常に取りづらいですので、入居者がいる期間でも、15年～20年ごとに積極的に屋根と外壁の修繕をして、建物を維持することに努めましょう。
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