戸建て賃貸を選ぶときの私が意識している優先順位を教えます。
再募集時の表面利回り 12％以上
表面利回りは最重要視します。他の項目に多少不具合があっても表面利回りがよければオーナーチェンジで売却可能です。ただし、オーナーチェンジで購入する場合は、今の入居者の家賃で表面利回りを算出するのではなく、退去後再募集した場合の募集家賃で表面利回りを算出してください。12％以上が望ましいと考えます。15％以上であれば、他の項目が多少不具合があっても目をつぶれます。
最低限の賃貸需要がある
地方で郊外に行けば、土地積算が高く利回りが高い戸建て物件に出会えることがあります。物件価格も200万円未満と極端に低い場合もあります。しかし、山間部で賃貸需要が見込めない場所の物件を購入するのはお勧めしません。最寄りの駅前にFC賃貸仲介業者営業していれば、それなりの賃貸需要が見込める場所であると考えることができます。
初めて収益物件購入したいのですが、土地勘のある地域では収益性がある物件が見つかりません。
直近の入居前写真ありオーナーチェンジ、または、原状回復済み
初心者の場合は、原状回復費用がいくらかかるかの見積もりが難しいと思います。オーナーチェンジ物件で、入居直前の原状回復工事の修繕一覧や写真があれば、短期で退去したとしても原状回復は比較的軽微で済む可能性が大きいです。反対に一番安心できないのは、売主居住中の物件です。売主が居住している場合は、内見をしても家具があるため修繕が必要な個所を見落とす場合もあります。また、新築時以降一度も修繕をしていない場合も多いです。
オーナーチェンジの場合、入居時期が最近
上記原状回復と関連しますが、入居してからそれほど期間が建っていない場合、原状回復をしている前提ですが、短期間で退去になった場合も原状回復は軽微で済む場合があります。
オーナーチェンジの場合、入居時期が長く高齢者で２名以上
逆に、すでに長期の入居者がいる場合も、今後退去が発生しにくいと考えられます。独断と偏見ですが、10年以上入居60歳程度、ご夫婦で入居の場合は、今後20年近くは住んでくれるのではないかと安心できます。ただし、10年以上の入居歴があり退去が発生した場合は、内装は全て原状回復が必要であり、概算で1部屋20～30万円程度の費用が必要であると見込んでおいたほうがいいでしょう。
中古戸建て購入時のリフォーム費用の見積もり方を教えます
外壁・屋根の修繕履歴がある
オーナーチェンジの場合でも、外壁の状況は確認することができますので、購入前に確認はしましょう。１度も外壁塗装をしていない場合は評価が下がります。築古戸建て賃貸の出口戦略としては、限界まで使い切ることですので、マメなメンテナンスを行って、建物の寿命を延ばしていきましょう。
築古7DK戸建て賃貸の出口戦略は限界まで使い切る
軽自動車が入れるくらいの通路幅がある
土地評価に関する接道幅員としてではなく、工事車両が入れるだけの道路幅があるかどうかということです。外壁工事や内装工事を行う場合に、極端に建物までの通路幅が極端に狭く、軽自動車ですら通行できない場合は、工事費用が上がってしまいますので、軽自動車が通れるくらい(2m幅以上)の通路があったほうがいいです。
他に意識すべき項目
接道関係、土地形状、土地面積など
融資利用で購入する場合は、重視すべき項目です。その時代の融資状況によっては、「旗竿地」「接道なしで再建築不可」「築古」など、融資に不利な状況でも融資してくれる金融機関がある場合もありますので、相談はしてみてもいいと思います。
融資に積極的な金融機関を紹介します。三井住友トラストL＆F編
重要項目は、「表面利回り」と「建物の管理状況」
まとめると、築70年以上保有できるように、建物の管理をしっかりできており、最低限の賃貸需要がある地域で、十分な表面利回りがあるならば、土地積算価値が低くても購入を検討してもいいと思います。
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どうしてもいい収益物件が見つからない場合はどうすればいいか？
収益物件は、ネットで見つけることと、不動産屋に紹介してもらうことと、どちらが多いですか？
