地主が「底地を買いませんか？」と言ってきたら、かなり無理をしてでも購入しましょう
地主から土地を借りて建物を建てた場合、土地を借りた人は土地に対して「借地権」という権利をもつことになります。また、地主は、その土地にたいして、底地権(貸地権ともいう)をもつことになります。
※底地とは、所有する土地に建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権が設定されていること。底地権ともいう。つまり、地主が、その土地を第三者に貸して地代収入を得ている土地のこと。
底地 とは | SUUMO住宅用語大辞典
地主から、借地権の底地購入の打診があった場合は、よほどの高額ではないかぎり購入したほうがいいです。底地は購入したほうがいいメリットと、購入額の設定の仕方、交渉の仕方をお伝えします。
底地を購入するメリット
土地の査定価格が格段に上がる
借地権は売買は可能だか、「地主から土地を借りている」ということから、「いつかは返さなければならない？」「地代を払わなければならない」「地主と交渉する場面がくるかもしれない」ということから、たいていの場合、取引相場が所有権に比べて大きく下まわります。逆にいうと、底地を購入して、借地権が所有権に変わることで、土地・建物全体の取引相場が大きく上がります。
土地を地主に返さなくてもよくなる？
普通借地権は借地借家法によって借主が強く保護されていて、契約期間の終了が来ても地主の一存で土地の返却を求めることはできません。しかし、言葉のイメージから「借りたものはいつか返さなければいけないのでは」という心配がどうしてもつきまといます。また、土地の賃貸借契約書上では「更地にして返却」と記載されている場合がほとんどで、建物を解体した場合は、借地権が消滅し土地を地主に返さなければいけません。実際には、解体して建て替える前に地主と交渉して新しい建物にたいして改めて借地権を設定することで返さなくてもよくなるのですが、その場合も交渉が必要ですので不安要素がつきまといます。
地代を払わなくてもよくなる
これまで地主に支払っていた地代を支払わなくてよくなります。土地を借りている人にとっては、月々の負担が軽減されることは大きいことです。
地主と交渉することを考えなくてもいい
土地の賃貸借契約が終了する時、建て替えを行うとき、借地権を売却する時に、契約内容について地主と交渉します。借地期間、地代、更新料、建替承諾料、名義変更料について、改めて決めることになります。また、それぞれの手続きの際には、更新料、建替承諾料、名義変更料が必要ですが、所有権になることで不要になります。
担保価値が上がり、融資を受けやすくなる
基本的に「借地」いうだけで担保価値としては低くなります。借地権者自身がお金を借りる必要がない場合でも、借地のままでは、売却する際に、買い手の組む住宅ローンにも制限が付いてしまいます。所有権になることで融資を受けやすくなり、その結果、売却しやすくなります。
底地の購入額の設定の仕方
土地が所有権の場合の土地部分の売買査定額を算出しよう
国税庁の路線価をもとに算出します。
国税庁「路線価図・評価倍率表」
路線価 × 土地面積 ÷ 0.8 × 1.1 = 所有権の場合の土地評価額
借地権割合から、底地権の土地評価額を算出しよう
路線価には、相続税の時に使用する「借地権割合」が設定されています。その割合に応じて、借地権の土地評価額と底地権の土地評価額に分けてください。
ここでの底地権の土地評価額が、底地の購入額の交渉基準価格になると考えていいでしょう。
土地が所有権の場合の土地建物全体の売買査定額から底地購入の上限額を設定しよう
とはいえ、借地権は借地権割合ほどの価格で売買されていません。実際には、それよりも低い価格で取引されていることが多いです。底地権の割合で購入できた場合は、運が良かったと考えていいです。土地が所有権の場合の売買査定額を不動産屋に算出してもらい、その金額を参考にしたうえで、底地購入に支払える上限額を設定しましょう。
地主との交渉の仕方
まず希望価格は相手方に先に提示してもらおう
基本的に交渉は、申し出たほうが立場が弱いです。地主から購入を打診された場合は、地主がいくらであれば売るつもりがあるのか先に提示してもらいましょう。
こちらからは、借地権割合を根拠に購入希望額を伝えよう
上記、底地の購入額の交渉基準価格を購入希望価格として地主に伝えましょう。根拠としては十分ですので、ここで相手方の様子を見ます。
底地購入に支払える上限額以内であれば、借地権割合にとらわれず交渉に応じよう
借地権が所有権になるメリットは、先に述べた通りとても大きいです。また、地主から交渉を持ち掛けてくる機会というのはそう多くありません。多少高いなと感じていても積極的に買いに行った方がいいです。手元に資金が足らない場合でも、銀行に相談して融資してもらうことも検討しましょう。
どうしても購入資金を調達できない場合は、地主と共同で所有権として売却することを検討しよう
底地権購入の資金を調達できない場合は、地主と共同して所有権として売却することも可能です。その場合、売却額の取り分をあらかじめ地主と打ち合わせをしておきましょう。借地権のままでは売ることは非常に難しいので、これを機会にいい値段で売却し、資産の組み替えを検討するのも有効な方法です。
お役立ちいただきましたら、SNSのフォローをよろしくお願いします。
