不動産投資に人生を捧げた先

皆さんこんにちは、たくです。

不動産投資でFIREしている人は、どういうプロセスで達成できたのか気になることと思います。

不動産投資でFIREしたかたは、いろいろいらっしゃいますが、そのいずれもが、どこかで大きく勝負に出ている時期があると思います。

私も、２億円まで借金をふくらませたことがありました。

まさに、人生をかけた時期であり、もし失敗したら不動産投資の世界からは退場していたと思います。

今回は、私の「不動産投資に人生捧げた先」と題して、一番、活発に不動産投資の規模を拡大した時期のお話をしたいと思います。

時期的には、前回の体験記「私が1,500万円を不動産で溶かした話」の続きになります。

【たくの不動産体験談】
取引は裏返し！　私の不動産投資の出発点
不動産投資は親不孝
若くして大金を手にしてカモられた話
私が1,500万円を不動産で溶かした話
不動産投資に人生捧げた先(今回の記事)
管理会社から解約され、途方に暮れた話

(新作)不動産投資に人生捧げた先(1)
(シリーズで毎日1ツイート発信)
３年かかって失敗の決着がついた新築アパート計画は、1,500万円の現金を私の手元に残した。時は2008年になっていた。現金を手にしたら止まらない。毎日の収益物件探しが始まった。大阪でも利回り10％のアパートは転がっていた。

— FIRE㊗️たく@不動産FIRE済アパート７棟71室経営 (@takufire1) October 16, 2021

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不動産投資に人生捧げた先

３年かかって失敗の決着がついた新築アパート計画は、1,500万円程の現金を私の手元に残した。

(詳しい話は下記の記事参照）

時は2008年も終わろうとしていた。

現金を手にしたら「収益物件買いたい病」は止まらない。

毎日の収益物件探しが始まりました。

その時代は、大阪でも利回り10％のアパートは転がっているような時代でした。

収益物件番号１：大阪府門真市９戸１アパート

そんな中、目に留まったのは、大阪府門真市2DK×9 築19年鉄骨造、4,000万円利回り14.5％のアパート。

これはと即買付。金利は4.4％で大阪協栄信用組合様から借入しました。

ご夫婦で自主管理の建物。

引渡しの前日に丁寧に清掃してくださる心優しい方。

収益物件番号２：大阪市住之江区１５戸１アパート

4,000万円のアパートを買っても「収益物件買いたい病」は止まりませんでした。

売買契約終了直後に同じ仲介業者から7,800万円のアパート買いませんかとお誘いが。

大阪市住之江区 2DK×15戸 築22年 利回り15％の中規模アパート。

これをものにしたら私の人生変わる。

これは何が何でも欲しい。

そう考えた私は、またまた大阪協栄信用組合様へご相談。

かっぷくの良い支店長の山本さんに親身になっていただき6,800万円の融資許可がでた。ただし、千葉のアパートも共同担保として必要とのこと。

大阪の信用組合なのに千葉の物件を共同担保として認めてくれるとは、この山本支店長は、相当のやり手。

少々難しい物件でも稟議を通してくれるとても頼もし方。

ただ、先の門真のアパート購入で自己資金がどうしても足りない。

住之江の15％アパートは是非、購入したいが自己資金がどうしても足りない。

こっそりカードローンに頼ろうかと何度も思ったが、ここで銀行の信用を落としては、私の一生の計画が無駄になってしまうので踏みとどまり、知恵を絞ることに。

結局足らない自己資金は、親に頼んで生活費から借りることでまかないました。

これでしばらくは、また親への返済で力を蓄える日々が続き、山本支店長からは「今年は無理ですけど、また実績作られたらいけますよ」とのこと。

ありがたかったです…。

収益物件番号３：大阪府守口市１２戸１アパート

それから４年ほどは親への借金返済で生活の立て直し。

「収益物件買いたい病」の私は、無理やり休憩させられる期間は必要だったと思います。

思い返せば新築アパート失敗で動けなかった間にリーマンショックが来たのも、ラッキーでした。

親への借金返済を終え、また物件探しを始めることに。

時は2013年。リーマンショックから５年が過ぎ、傷が癒され、売買相場も上がり始めている頃でした。

もう以前のようなお買い得物件は見つからない。ここは最終決戦の予感。

大阪府守口市で物件を発見。

鉄骨造2DK×12戸築20年5,000万円表面利回り13％。

４年前のアパートよりは若干立地も悪く利回りも下がる。

けど、今の相場では買いと判断。

大阪協栄信用組合の山本さんは、まだ異動してなかった。よかった。

物件問い合わせをするたびに管理会社は「もう、それくらいで休憩しましょ」と…(笑)

もう20回くらい聞いた。それでもいく！！！！！と突き進みました。

物件価格5,000万円、融資額4,700万円、20年、3.5％(属性上がって金利が4.4→3.5に)

不動産屋という人は一つ物件買うと「おかわりどうですか？」と聞いてくる。

もうバーゲンセールの最後のチャンスだと思ったので、守口のアパートを買うと同時に、松原市に持っていた3DK築古分譲マンション４戸を安値で売却しました。

収益物件番号４：大阪府寝屋川市８戸１アパート

「おかわり物件」は、大阪府寝屋川市、鉄骨造り2K×8戸築17年3,130万円表面利回り12％現状3/8入居という、かなり条件が悪くなっていました。

けどバーゲンセールの最後の最後。そう思い購入に。

「行く」とは言ったものの、稟議にはとても時間がかかり、結局決済まで４カ月位かかってしましました。

物件価格3,130万円、融資額3,000万円、20年、3.5％。

ただ、空室率62％。怖い。

かなりの資金を投入して、満室にするのに10か月かかりました。

収益物件番号５：大阪府門真市２４戸１アパート

10か月かけて満室して、もう終わりかなと思いながら物件検索すると、びっくりする物件が目に入った。

鉄骨造1DK×24戸築20年8,000万円表面利回り15％、これはリーマン級の掘り出し物。

これが本当の本当に最後。

死に物狂いで金融機関に回ったけど、結局頼るところは山本支店長。

ただ、そんな仏の山本様でも、この物件の融資は通せなかった。

「道がない」

４棟のアパートを購入

結局リーマンの2008年～2013年で駆け込みで４棟。

総購入金額２億。借入1.8億。当初金利4.4％。(他、2千万円の借入あり)

いろいろ交渉して、現在融資残高は2千万で金利2.5％。

怒涛の購入と怒涛の繰上げ返済をした結果です。

新築アパート失敗で足踏みした後のV字回復でした。

リーマンの時流に乗れたといえばそれまでですが。(笑)

たまに気が向いたときに物件検索をしてみたが、当時と比べてしまい全く買う気が起きなかった。

金利も高かったので繰上げ返済がFIREの道と判断した。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産でFIREするなら、どこかで大きく規模をふくらませなければいけなかったということがお判りいただけたと思います。

リーマンショック後の、バーゲンセールの時期は、多くの人がリスク回避のために収益物件を安値で売り逃げしようとしていた時期でした。

そんな中、人とは逆の行動をとることは怖かったですが、未来の自分のために今できる一番の行動だと判断して行動できてよかったと思っています。

他にも、私の不動産体験談を書いていこうと思います。

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管理会社から解約され、途方に暮れた話

今の時代、同じことはできませんが、堅実に経済的自由に近づく方法は、お伝えできると思います。

具体的に、不動産の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。

それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。

他にも、不動産に関するさまざまな記事を書いていますので、ぜひ読んでいってくださいね。