自宅の賃貸化に待った！やめたほうがいい理由４選

2021 10/05

実家に帰ることになり、自宅を引き払うことになりました。せっかく購入した自宅なので、賃貸に出して有効活用しようと考えています。なにかアドバイスはあるでしょうか。

自宅の賃貸化に待った！やめたほうがいい理由４選

　自宅を賃貸に出して有効活用するという考えが起こることは多いと思いますが、税金の関係上、経営の関係上、融資の関係上、慎重になったほうがいい場合が多いです。

退去後３年経過で、その後の売却時にマイホーム特例が使えなくなる

　不動産を売却して利益が出た場合、譲渡税が課せられます。マイホームを売却した場合は、５つの特例が認められています(うち３つは2021年（令和3年）12月31日迄の譲渡に限る)。その中でも「3,000万円特別控除」というのが非常に大きく、3,000万円の利益の範囲内であれば譲渡税が免除されます。これを適用できる要件のひとつとして「居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき」というのがあります。賃貸に出しても３年以内に売却すればマイホーム特例の適用は受けられますが、次に述べる「売却査定価格の低下」も考えると実質、自宅を賃貸に出すとマイホーム特例は受けられなくなると考えたほうがいいでしょう。
国税庁　マイホームを売ったときの特例

賃貸に出すと、売却査定価格が低下することがある

　賃貸に出した場合、賃貸期間中は売却対象が不動産投資家のみになります。実需利用としての売却ができなくなります。売却査定方法についても収益還元法が用いられることになり、売却査定価格が低下することがあります。
オーナーチェンジ物件で、キャピタルねらいの手法を教えます。

もともとが収益用の建物でないので、収益性が低く維持費が割高になる

　もともと自宅を取得する際に、自分にとっていい家に住みたいと考えて建築したり選んだりしたと思います。建物のグレードに見合った家賃をとることは難しく、収益を第一に考えたアパートなどに比べて、居住面積が広く収益性はおとります。また、建物が戸建てである場合は、集合住宅に比べて、外壁補修などの家賃あたりの建物の維持費が割高になります。
土地の有効活用の最有力は「売却して収益物件を買う」

住宅ローン返済中は賃貸への用途変更は不可

　住宅ローンの返済中の場合は、賃貸への用途変更は行えません。金融機関は自身の居住用として融資を行っていますので、借り入れ条件が変わった場合は、大抵、一括返済を求められます。どうしても賃貸へ用途変更したい場合は、住宅ローンを完済してからにしましょう。

賃貸化しないほうがいい物件の特徴

何十年以上も前に取得していて取得費が不明

　先祖代々の土地家屋であり、取得費が不明である場合、譲渡税の計算で用いる取得費は売却価格の５％とすることができます。
国税庁　取得費が分からないとき
　例えば、取得費が分からない不動産を売却し、売却諸費用を引いた手残りが2,000万円であった場合、自宅退去後３年以内に売却できた場合はマイホーム特例を適用して譲渡税は０円ですが、賃貸に出すなどして３年を経過した場合は、

(2,000万円　－　約400万円)　×　0.2 = 320万円

譲渡税として320万円課税されることになります。

土地が大きい

　土地が大きい自宅の場合は、賃貸に出した場合も建物が建っていない土地の部分については、駐車場が複数台分ある場合など有利に働くことはありますが、家賃にほとんど反映されませんので、土地の価値を生かしきれず収益性が下がります。

建物が大きい

　建物が大きいと、単位面積当たりの家賃が下がりますので、やはり収益性が下がります。より狭いほうが収益性は高いのですが、概ね50㎡程度であれば、戸建て賃貸としての収益性が最大になるのではないかなと考えます。

売買査定額が1,000万円以上

　築古戸建て賃貸の手法をとる場合、売買価格500万円未満の物件を軸に探します。比較的土地の高い地域でも1,000万円までが収益性を確保できる限界だと思います。裏を返せば、売買査定額が1,000万円以上である場合は、賃貸に出した場合、収益性を十分に確保できないと考えられますので、売却して収益性の良い物件を購入したほうがいいです。