500万円以上準備しましょう。1,000万円以上あれば心の余裕が生まれます
不動産投資を始めるにあたって、おすすめする投資手法は、「現金で築古戸建て」「融資を利用して築古アパート」の２つです。最近は、金融機関の融資の姿勢が柔軟になってきており、「融資を理由して築古戸建て」を購入する実例もありますが、築古戸建てについては、現金で購入できるだけの資金があるが、「可能であれば融資を利用する」という姿勢のほうがいいでしょう。
現金で築古戸建てを購入する
築40年を越える木造戸建てや木造連棟式(長屋、文化住宅などとも呼ばれる)は、オーナーチェンジであれば300万円程度から売りに出ています。原状回復工事が必要な場合であれば、100万円程度でも取引されていることはありますが、１戸目からはお勧めしません。原状回復工事の発注経験が少ない場合だと、想定以上に費用が掛かり、十分な収益性が保てない恐れがあります。オーナーチェンジまたは即入居可能な状態の戸建て(連棟含む)は、300万円～700万円くらいの範囲で探すのがいいでしょう。それを越えるようですと、収益性が下がる傾向が高いです。
地域についても、古い建物が残っている地域がいいです。築30年未満で融資もねらうという手法も考えられますが、銀行金利と表面利回りとのイールドギャップがとれる物件は、それほど多くはありません。
レバレッジを効かせて規模を拡大し続けてもいい物件を考えてみた
融資を利用して築古アパートを購入する
諸費用(物件価格の約7%)は自己資金でまかなう
諸費用は自己資金でまかないましょう。物件価格のおおよそ7％が必要です。必要な項目としては以下の通りです。
・仲介手数料
・登記費用
・印紙代
・火災保険料
・ローン手数料
・不動産取得税
物件価格の２割～３割は自己資金が必要
最近の融資基準として、金融機関から物件価格の２割～３割は自己資金を求められます。値引き交渉により物件価格が安くなった場合でも、安くなった価格に対する２割～３割の自己資金を求められます。
自己資金1,000万円あれば、3,000～3,500万円程度のアパートを購入可能
自己資金1,000万円あれば、諸費用と自己資本比率から逆算して、およぞ3,500万円までのアパートを購入することが可能です。
直近の修繕費も見込んでおこう
空室がある場合は、原状回復費は必須です。「原状回復ができないために空室のまま放置する」ということは避けましょう。また、建物の状態により屋根外壁補修工事が必要な場合もあります。給湯器やエアコンの交換が発生することもあるでしょう。
イールドギャップを活かした、規模の拡大は難しい
融資を受ける場合も、繰上げ返済を積極的に行い、骨太経営を目指そう
融資を受けて、3,000万円程度の物件を購入した場合も、20年程度の返済期間いっぱいに借り続けようとした場合、経年による家賃の低下、屋根外壁補修工事、給湯器やエアコンの設備交換、減価償却費がなくなることと金利負担割合が低下することによるデッドクロスなどで、返済期間後半になるとキャッシュフローが悪化します。購入当初のキャッシュフローや、給与収入などの不動産経営外の収入は、１棟目のアパートローン返済にあてて、返済のめどが立ってから、２棟目を目指していくほうが、トラブルにあった場合の対応力が違います。
自己資金ギリギリに拡大を進めた場合は、どれか１棟がトラブルにあった場合に不動産経営全体が揺らいでしまうおそれにつながります。
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