リースバック物件は、リスクは高いがリターンも期待できる
「リースバック」は、売主が住んでいる住宅を売却し、売買後は売主がもとの住まいに住み続けることができるよう、買主と売主で賃貸借契約を結ぶことを行う不動産の売却方式です。
リースバック物件は、収益性が期待できる物件です。面倒なことに巻き込まれる可能性があっても、大きく儲けたいなら、飛び込んでみてもいいかもしれません。
リースバック物件は、以下のような特性を考慮する必要があります。
リースバック物件のメリット
売買価格が割安
オーナーチェンジ価格より割安の場合が多いです。築浅の場合は、特に空室になれば、実需用の方に高く売却できる可能性があります。通常のオーナーチェンジ売却の場合と、実需での売却の場合と、それぞれで査定価格を他の不動産屋に確認しましょう。
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購入後すぐに家賃が入る
通常のオーナーチェンジと同様に、購入直後から家賃が発生するため、すぐには原状回復は必要なく、広告料や空室による機会損失も発生しないため、費用面でも精神面でも負担がかかりません。
買戻し特約により、家賃が手に入りつつ購入前の状態に戻せる
「買戻し特約」とは、一定の条件のもと、売主が売却した住まいを買い戻せる特約のことです。買戻し特約の内容は売買契約時に取り決められ、「５年～１０年後に売買往復の諸経費も加算されて買い戻される」とような内容になります。所有期間中はキャッシュフローは手に入り、買戻し後、ノーポジションに戻ることができます。
リースバック物件のデメリット
賃借人の属性が悪く滞納になる可能性が高い
売主は利金繰りが悪化したために売却を決意しています。将来的に家賃滞納リスクは、通常より高くなると考えたほうがいいでしょう。購入条件として、売主は家賃保証会社と保証契約を結ぶことを挙げておきましょう。
退去した場合、原状回復費が高額になりやすい
売主は、建築当初から居住しているケースが多く、一度も原状回復工事を行っていない場合が多いです。また、資金繰りが悪い場合は、得てして使用状況が悪いことも多いです。退去が発生した場合は、内装一式の原状回復工事が必要なことを想定しておきましょう。
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買い戻されることも想定する
「買戻し特約」が取り決められている場合は、一定期間後に売主は買い戻しますので、それ以降は家賃収入がなくなります。
リースバック物件を購入の留意点
買戻し特約の有無、ある場合は内容が重要
賃借人が保証会社と契約可能が可能が確認しよう
内見を必ずしよう
オーナーチェンジとは違い、売主居住中のため内見できます。
原状回復工事を見積もろう
3DK 4部屋フル改修で100万円以上は見積もったほうがいいです。水回りの交換が必要な場合は別途費用が必要です。
購入後は、賃貸管理会社に依頼しよう
家賃滞納のリスクが大きいため、家賃保証会社への請求も含め、賃貸管理会社に依頼したほうがいいです。
定期借家契約が可能かどうか検討しよう
定期借家契約を結ぶことができるのであれば、実需用の売却査定額や、原状回復費用と合わせて売却計画を立てることができます。
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