築浅ファミリータイプマンションのオーナーチェンジをねらえ
築浅ファミリータイプマンションのオーナーチェンジをねらうことで、家賃収入によるインカムゲインは少ないものの、大きくキャピタルゲインを得られる可能性があります。
オーナーチェンジ時の投資家向け評価額と空室時の実需向け評価額の差を利用する
オーナーチェンジで売却する場合は、購入者は投資家ですので、収益還元評価により査定額を算出します。空室で売却する場合は、自身で住む用途で購入しますので、土地積算や売買実績比較により査定額を算出します。築浅の専有面積が広いファミリータイプのマンションの場合は、評価方法に差が生まれることが多いです。
ねらい目は、郊外マンション
都心で立地が非常にいいファミリーマンションは、高額でありリスクも高いです。また、もともとキャピタル重視で購入する投資家が多いため向きません。郊外のマンションをねらうほうがいいです。
郊外マンションの評価の比較例
大阪府下私鉄沿線の徒歩10分程度
築20年 専有面積70㎡ 3LDK
管理費 + 修繕積立費 = 2.0万円
家賃相場 10.0万円/月
・空室時の売却相場 2,000万円
・オーナーチェンジ時の売却相場 1,200万円
利回り8％で評価
(10万円 －2万円) ×12 ÷0.08 = 1,200万円
立退き交渉をして実需向け売却をすることを想定した査定額
家賃10万円で立退き交渉する場合の、立退き料の予算額 200万円～300万円
立退き交渉が長期化した場合のリスク 300万円
2,000万円 -300万円 -300万円 = 1,400万円
入居期間が長期化した場合は、値下がりリスクもある
入居期間が長期化した場合、建物の経年により空室時の売却相場が下がり、十分な収益が得られないケースもあるので、注意が必要です。ただし、その間も家賃収入はあります。
築浅戸建てや土地積算がでる地方の築古戸建ても有効
同じような理由で、築浅戸建てや土地積算でる地方の築戸戸建てもオーナーチェンジの場合、安く手に入る場合があります。ただし戸建ての場合は、違法建築でなく接道条件などがよく売却時に住宅ローンが組める物件であることが必要です。
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