不動産経営を行うデメリット

皆さんこんにちは、たくです。

たいささんは、不動産経営のメリットを知って、不動産経営に意欲を燃やしているようです。

不動産経営のメリットとしては以下の５つを挙げました

くわしくは、こちらをご覧ください。

今回は、不動産投資を始めようと考えている方の為に、

不動産経営を行うデメリットについてお話ししたいと思います。

不動産経営には興味があるけど、まだどういうものなのかわからない、という方は、是非最後まで読んでいってください。

入居者を常に確保できるかどうかはわからない（空室リスク）

空き室が出てしまうと、その部屋に対する売り上げは０円になってしまいます。

これが実際経験してみるとつらいもので、精神衛生上大変よくありません。

私は幸いにも、入居率は毎年９５％を超えていますが、退去の知らせがくると、やはりショックは受けます。

リフォームの手配と入居募集の為の業務が発生しますし、内装費用、入居者募集費用と新たな費用が発生します。

しかし、物件の購入を正しく行い、適正な方法で入居募集をすると、借り手市場とはいえ、まだまだそれなりの家賃で入居者が決まるというのが私の実感です。

みなさんは、空室リスクを最小限に抑えるためにどれだけの費用と時間をかけることができますか？

継続して十分な家賃を確保できるとは限らない（家賃下落リスク）

今、もらえている家賃が今後永遠に続くわけではありません。

たいていの場合は物件が古くなる分、競争力が落ちて家賃が下がっていきます。

その典型が新築時の家賃と２巡目時の家賃です。

概ね２巡目時は新築時に比べて5％程度は家賃を下げて入居者を募集します。

そして、年々家賃が１％ずつ下落するシミレーションを行うことが定石となっています。

家賃を滞納される恐れがある（家賃滞納のリスク）

入居者が決まったからといって安心できません。

家賃が必ず入金される保証は基本的にはないのです。

しかし、家賃保証会社と保証契約を結ぶことで、そのリスクは大幅に軽減できます。

現在は、入居者が保証会社に加入することができることが、入居許可の必須条件になってきています。

ただ、長期の滞納となった場合は最終的に大家にもしわ寄せが来ます。

訴訟になるケースでは大家自ら出廷することになります。

入居者と大家、入居者同士のトラブルが発生するかもしれない

経営をする以上、関係者とのトラブルの可能性は常に隣り合わせです。

素行の悪い方を入居させてしまった場合、「自転車を盗む」「ゴミをベランダに放置する」「ベランダから叫ぶ」「深夜まで騒ぐ」など大変なことが起こりえます。

管理会社に管理を委託している場合も、最終的な被害をこうむるのは所有者である大家です。

建物が天災により倒壊するかもしれない（天災のリスク）

こればかりは人間の力ではどうしようもありません。

火災保険、地震保険に加入しリスクをヘッジする必要があります。

また、仮に災害で保証金が支払われたとしても、入居者への対応は別に必要で管理会社に管理を委託している場合でも、他人事で済ますことはできません。

金利が上昇時に借入金の返済が困難になるかもしれない（金利上昇リスク）

この低金利時代がいつまで続くかは誰にもわかりません。

レバレッジを利かせている場合、家賃からの利益が金利を上回っている間はいいのですが逆転して金利が利益を上回った場合は、負のレバレッジが利いていきます。

建物は年数の経過で確実に古くなり資産価値が下がる（建物老朽化のリスク）

建物も月日がたてば古くなりますし修繕の必要もでてきます。

よく「借り入れの返済が済んだら、あとは家賃が丸まる儲けになる」という話をよく聞きます。

果たして本当でしょうか。

建物が古くなるという現実から逃避していないでしょうか。

また、「買った時の値段で売れる」とどこか希望的観測を持っていないでしょうか。

古くなった物件は、その分値段を下げないと売りにくくなります。

それはＲＣ（鉄筋コンクリート）マンションでも同様です。

水周りを中心とする設備については木造も鉄骨も鉄筋も同じです。

ＲＣのほうが解体費用がかかる分古くなったときのリスクは大きくなるのではないでしょうか。

必要なときに換金できるとは限らない（流動性低下のリスク）

現金や株、金に比べて不動産は流動性が低いです。

急な資金が必要になった場合に現金がなく土地家屋しか持っていなかったために、大損をしたという話はよく聞きます。

また、この不動産投資ブームのなか利回り（投資金額と家賃の比率）ばかり追い求めるばかりに、十分な価格で売却できない二束三文の不動産を購入しようとする話をよく聞きます。

そのような物件は家賃収入でしか資本を回収することができず経営の自由度が下がります。

地価が下がる場合がある（地価下落リスク）

一部都心部では地価が上昇し、マンションの価格も急上昇しているようです。

しかし、多くの住宅地は依然地価は下落傾向にあり、今後も人口減少の影響もあり上昇と下落の二極化が進んでいます。

地方を投資対象としている場合地価下落も想定して投資する必要があります。

借入金がある場合は簡単にやめることができない

不動産経営は「飽きたから」といって簡単にやめることはできません。

不動産の売買は株などに比べて手数料が高く、ある程度続けなければ「損きり」のケースが多いのです。

また、損をしてやめることができるならまだいいほうで、借入金があり資産価値が目減りした「債務超過」状態になった場合は、売ることもできなくなります。

最悪、破産することもありえるのです。

まとめ

今回は、不動産経営を始めようと考えている方の為に、不動産経営のデメリットについて、まとめてみました。

より具体的に、購入の相談にのってほしい方は、ぜひたくの個別相談をご活用ください。

それでは、ここまで読んでいただきありがとうございました。

他にも、不動産に関するさまざまな記事を書いていますので、ぜひ読んでいってくださいね。