土地の有効活用の最有力は「売却して収益物件を買う」
今ある広い土地家屋は、収益をあげるために作られているものではありませんので、仮に建物や庭を整備して賃貸にだしたとしても、広すぎるために借り手が見つからなかったり、借り手が見つかっても収益性が低かったりします。
アパート建築をすることは難易度が高い
今ある土地にアパートを建築することは、土地の有効活用を考えた時に一番の案になりますが、たいていの場合は有力な手段にはなりません。
アパート建築に向いた土地ではない場合が多い
広大な土地である場合、大抵、賃貸需要が十分でない郊外である場合が多いです。そのような場所は、建物の建築費に対する家賃の割合が低く、建築費を家賃で回収するのに長い時間がかかります。また、家賃に対する銀行金利の割合も高くなりますので、「銀行の為にアパートを建築する」という状態になりやすいです。
建築と関わりがない人は、建築費が高くなりやすい
建築の素人が大規模な工事を発注すると、建築費が膨らみ、建築費を家賃で回収するのに長い時間がかかります。収益物件の評価は収益還元法で行いますので、建築費はできるだけ抑えた簡易な建物を作ることで有利につながります。逆に、建築費が高かった場合は、建った瞬間から査定価格が下がり、債務超過の状態でアパート経営をスタートすることになります。
中古アパートを購入するほうがいい
裏を返せば、土地評価、建物評価が高いにもかかわらず、収益還元評価で査定されているために、安く売りに出されている収益物件に買いなおすほうがいい場合が多いです。
株の運用にまわしてもいい
資産活用として、不動産投資に縛られる必要はありません。株など自分の得意な投資へ資金をまわしてもいいと思います。
住宅ローンの返済は慎重に、アパートローンの返済は推奨
土地売却で得た資金を住宅ローンの繰り上げ返済にあてるのは慎重に判断したほうがいいです。今の住宅ローン金利は1.0%未満のことが多く、繰上げ返済に充てるよりも運用に回したほうがいい成績を残せる可能性があるからです。
逆に、アパートローンの場合は、金利が2.0～4.0％のこともあり、繰上げ返済を推奨します。
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