満室になるまでにどれくらいの費用が必要かを考え、トータルの利回りで判断しよう
満室のアパートと空室だらけのアパートを、満室想定利回りだけで単純に比較することはできません。空室の原因を確認し克服できる見通しがたった上で、満室になるまでの原状回復費用、機会損失を考えた上で、トータルの利回りで判断しましょう。
空室だらけの原因がオーナーの経営努力で改善できるものか判断しよう
なぜ、空室になっているのかの原因は大切です。前オーナーが原状回復などの投資をせずに空室になっている場合は、経営努力で改善できる可能性があります。しかし、「極端に需要のない地域である」「狭小1Rアパートである」など、オーナーの経営努力では改善できないものであれば、購入は控えましょう。
原状回復費を正確に見積もった上での高利回りなのか
極端に利回りがいい物件は、原状回復されていない部屋を多く抱えたまま空室であるケースが多いです。水回りが長期間使われてなく、給排水ができなくて、配管をとりかえなければいけないケースも少なくありません。原状回復を業者の見積もりなしに、自身で行うことは経験が必要ですので、自信が無いようでしたら原状回復済みの物件を選んだほうがいいでしょう。
入居するまでの機会損失と入居に必要な費用も含めて高利回りなのか
空室が多い場合は満室になるまでにある程度時間が必要です。１室あたり２～３か月くらいは見積もりましょう。また、入居付けのためには、広告料、フリーレントによる機会損失、入居者の火災保険や家賃保証の初回費用の貸主負担など、考慮する場合もあるでしょう。
運転資金が十分でない、原状回復費の見通しを立てにくい場合は、満室物件が安全
満室物件のほうが、誰もが欲しいものですので、空室だらけの物件に比べて利回りは下がります。投資家自身の技量、資金力に応じて選択していくことになります。
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